Nur jede 7. Wohnimmobilie 2024 als Kapitalanlage geeignet
Nur knapp 14,8 Prozent der durch Conversio analysierten Projekte sind uneingeschränkt für Privatanleger zu empfehlen / Grundsätzlich attraktiver Einstiegszeitpunkt für Wohnimmobilien als Kapitalanlage
Das Kölner Immobilienberatungs- und -analyseunternehmen Conversio Gruppe hat 2024 nur 14,8 % der für Finanzvertriebe analysierten Wohnimmobilien als geeignet für Privatanleger kategorisiert. Damit setzt sich der Trend der rückläufigen Empfehlungsquote von 25 % 2018 über 20 % 2019 und 19,3 % 2023 weiter fort. Grund dafür sind häufig zu niedrige Mietrenditen, zu schlechte energetische Werte, zu große Kaufpreistickets und unrealistische kaufmännische Prognosen über die Entwicklung der analysierten Kapitalanlageimmobilie.
„Wir beobachten bei Wohnimmobilien schon seit Ende 2023 wieder ein hohes Interesse bei Privatanlegern. Leider werden aber viele Objekte so kalkuliert als sei noch 2021 – soll heißen Bestandshalter bieten diese Objekte mit zu niedrigen Mietrenditen, zu großen Kaufpreistickets und zu schlechten energetischen Werten an, erklärt Jens R. Rautenberg, Geschäftsführer der Conversio Gruppe. „Das ist auch der Hauptgrund für eine Ablehnung, weitere Objekte müssen wir wegen der mangelnden demografischen Perspektive mit Blick auf den Standort, der Bausubstanz oder auch dem fehlenden Konzept hinsichtlich der notwendigen Sanierungsmaßnahmen im Sondereigentum ablehnen. Allerdings finden viele dieser Objekte trotzdem ihren Käufer. Gerade im jetzigen Markt ist es darum umso wichtiger genau hinzusehen, was man kauft.“
Auch die ausführenden Bauträger im Neubaubereich nimmt Conversio unter die Lupe.
„Gerade im Neubaubereich drückt die Sorge in diesen schwierigen Zeiten um die Leistungsfähigkeit der Projektentwickler auf die Empfehlungsquote. Es kommt öfter zu Projektverzögerungen oder gar Insolvenzen. Käufer müssen hier vor allem darauf achten, ob der Entwickler neben der notwendigen Finanzstärke und Erfahrung auch genug Vertriebspower hat, um schnell seine Wohnungen zu verkaufen und damit den Bau sicher voranzutreiben“, erklärt Rautenberg.
Trotzdem sei der Neubau, auch mit Blick auf die neue 5 % degressive AFA und die verbesserte SonderAfa nach §7b grundsätzlich sehr attraktiv.
Besonders gefragt seien laut Rautenberg unter Kapitalanlegern vor allem Wohnungen in der Preisklasse von 350.000 Euro im Neubau und 150.000 bis 250.000 Euro im Bestand. Mit Blick auf die Rendite sollte der Bestand mindestens 3,5 % Mietrendite und einen Energieausweis >D bieten. Im Neubau zählen besonders ein KFW 40 QNG-Standard.
Die Trends, die sich seit 2018 abzeichnen, dürften die Branche und Kapitalanleger aber noch einige Jahre beschäftigen.
„Ich glaube, dass wir mittelfristig leider nicht mit steigenden Empfehlungsquoten rechnen dürfen. Die Gesamtgemengelage im Bereich der Bau- und Wohnungswirtschaft bleibt einfach kompliziert. Gleichzeitig wird dennoch die Nachfrage weiter steigen – die Menschen sehen die Immobilie in unsicheren Zeiten als stabilen Anker. Aktuell ist unterm Strich ein guter Einstiegzeitpunkt. Die Preise sind gefallen und stabilisieren sich aktuell erst wieder, die Mieten dagegen sind kontinuierlich weiter gestiegen“, meint Rautenberg. „Besondere Nachfrage erwarten wir in Bereichen modernisierter Bestand, Mikroapartments und allem rund um das altersgerechte (betreute) Wohnen im Neubau“.
