„Öffentliche Hand“ dominiert Großflächensegment auf dem Hamburger Büromarkt

• Büromarkt Hamburg: Robert C. Spies registriert in 2024 Flächenumsatz von 360.000 m²
• Vermehrte Vertragsverlängerungen aufgrund fehlender Flächenoptionen
• Neue Arbeitswelten prägen das Büromarktgeschehen und gelten weiter als Herausforderung
• Ausblick 2025: Positive Erholungstendenzen und Großgesuche im ersten Halbjahr erwartet

Auf dem Hamburger Markt für Büroflächen konnte im Jahr 2024 ein Flächenumsatz von insgesamt 360.000 m² erzielt werden. Bedingt durch angekündigte, teils noch ausstehende Großabschlüsse, liegt das Ergebnis rund 14 Prozent unter dem Vorjahreswert. Gleichermaßen haben die wirtschaftlichen Effekte und Unsicherheiten zu diesem geringeren Flächenumsatz beigetragen. „Im vierten Quartal war eine deutlich anziehende Dynamik mit vielfältigen Abschlüssen zu spüren, die sich voraussichtlich im ersten Halbjahr 2025 auch in den Flächenumsätzen widerspiegelt“, berichtet Gordon Beracz, Leiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Hamburg. Der erzielte Gesamtflächenumsatz liegt ca. 18 Prozent unter dem 5-Jahres-Durchschnitt.

Mieter setzen weiterhin auf hohe Flächenqualität
Durch Projektverschiebungen und zurückgehende Neubauentwicklungen sowie weiterhin langwierige Genehmigungsfristen liegt der Fokus auf dem Bestand. Folglich wurde mehr als drei Viertel des erzielten Flächenumsatzes in Bestandsimmobilien umgesetzt. „Durch Bauverzögerungen sind realisierte Großanmietungen teilweise ins Stocken geraten, sodass Mieter verstärkt von Sonderkündigungsrechten Gebrauch machen“, beobachtet Beracz. Ebenso beeinflussen Unsicherheiten bei geplanten Entwicklungen in Bezug auf mögliche Insolvenzen von Projektpartnern weiter das Marktgeschehen.

Die Nachfrage ist hoch, jedoch zugleich sehr selektiv. Bestandsflächen sind stark gefragt – jedoch nur, wenn auch Lage, Zustand sowie Ausstattungsstandard qualitativ hochwertig sind. Insbesondere in den Toplagen sind hochwertige Büros kaum auf dem Markt verfügbar. Überdies sind kurzfristig bezugsfähige und den Anforderungen der potenziellen Mieter gerecht werdende Büroflächen Mangelware und hart umkämpft. „Nicht mehr zeitgemäße Bürogebäude finden nur entsprechende Mieter, wenn sie einer Modernisierung unterzogen werden“, berichtet Gordon Beracz. Die Leerstandsquote auf dem Hamburger Büromarkt liegt aktuell bei 4,8 Prozent.

Vermehrt Vertragsverlängerungen
Die Angebotsmieten auf dem Markt sind gestiegen, jedoch zeigen potenzielle Mieter gegenwärtig wenig Bereitschaft, diese hohen Büromieten zu zahlen. Dadurch kommt es aktuell vermehrt zu Vertragsverlängerungen, da nur wenige passende Flächen in bevorzugten Lagen und zu angemessenen Mietpreisen im Neubausegment verfügbar sind. Unternehmen, die größere zusammenhängende Flächen suchen, finden ebenfalls kaum geeignete Angebote. „Perspektivisch werden noch Vertragsverlängerungen mit einem Gesamtflächenumsatz von insgesamt 20.000 bis 30.000 m² erwartet“, gibt der Büroimmobilienexperte einen Ausblick.

Aktuelle Mietvertragslaufzeiten liegen zwischen 5 und 7 Jahren – es werden nur noch selten langfristige Verträge geschlossen. Die Durchschnittsmiete zeigt sich stabil auf einem hohen Niveau von aktuell 19,80 EUR/m². Hingegen hat die Spitzenmiete im Vergleich zum Vorjahr um 50 Cent/m² angezogen und beträgt jetzt 32,50 EUR/m².

Neue Arbeitswelten prägen den Büromarkt
Für viele Unternehmen ist weiterhin der branchenübergreifende Fachkräftemangel ein Treiber für Veränderungen und ein Entscheidungskriterium für angepasste Büroflächenstrukturen. „Der Druck, den Mitarbeitenden Anreize in Bezug auf moderne sowie hybride Arbeitsplätze zu geben, steigt in nahezu allen Branchen und gilt teilweise als Herausforderung“, sagt Beracz und führt fort: „Homeoffice bleibt ein prägendes Thema auf dem Büromarkt und fester Bestandteil der Arbeitswelt.“ Gleichermaßen kommen Mitarbeitende aktuell vermehrt zurück in die Büros, denn das Büro bleibt ein ausschlaggebender Faktor für Innovation, persönlichen Wissensaustausch und Identifikation.

Untervermietungsquote weiterhin hoch
Kleinere Flächen unter 500 m² werden weiterhin häufig durch Untervermietungen absorbiert, da Unternehmen, die kurzfristig aus ihren alten Flächen rausgehen, ihre Bestandsflächen oft untervermieten. Grundsätzlich benötigen viele Unternehmen künftig etwa 30 Prozent weniger Fläche als bisher. Diese Entwicklung führt nicht nur zu einer steigenden Untervermietungsquote, sondern auch dazu, dass die durch Untervermietungen generierten Flächenumsätze nicht als Teil des regulären Gesamtflächenumsatzes betrachtet werden. Robert C. Spies geht davon aus, dass dieser resultierende „Markt im Markt“ bis zu 15 Prozent des Gesamtflächenumsatzes absorbiert.

„Öffentliche Hand“ dominiert Großflächensegment
Etwa 78 Prozent aller Großabschlüsse mit einer Fläche über 5.000 m² entfallen auf Anmietungen durch die Öffentliche Hand. Damit zählt die Stadt Hamburg derzeit zu den wichtigsten Nachfragern auf dem Markt für Büroflächen. „Auch im Jahr 2025 wird die Öffentliche Hand voraussichtlich eine zentrale und große Rolle bei großflächigen Vermietungen auf dem Hamburger Büromarkt einnehmen“, prognostiziert Gordon Beracz.

Ausblick 2025
Der Gesamtflächenumsatz für 2025 wird sich voraussichtlich zwischen 360.000 und 420.000 m² bewegen. Dabei bleibt die Nachfrage dynamisch und wird sich neben der City auf Bürolagen außerhalb des Stadtkerns ausweiten. Diverse Großgesuche – auch außerhalb der städtischen Akteure – werden bereits im ersten Quartal 2025 erwartet. Grundsätzlich wird der Markt im kommenden Jahr von positiven Erholungstendenzen geprägt sein, die ein Ergebnis der Marktbereinigung der letzten Monaten sind.