Ostdeutsche Wohnimmobilienmärkte: Leipzig, Dresden, Magdeburg und Berliner Umland sind die Hotspots

• Wirtschaftliche Entwicklung u.a. in Dresden, Leipzig und Magdeburg führen zu einer verstärkten Wohnraumnachfrage
• Bodenbildung in Leipzig und Dresden erreicht – Renditeerwartung stabil
• Wohnraummangel in Berlin zieht immer mehr Berliner nach Brandenburg

Im Rahmen einer Online-Pressekonferenz zu den Wohnimmobilienmärkten Ostdeutschlands gaben die Referenten Bastian Kunau, Head of Residential Investment bei Colliers in Mitteldeutschland, Sascha Nöske, Vorstandsvorsitzender der Strategis AG, und George Salden, CEO von Capital Bay, eine Einschätzung zu den Chancen und Herausforderungen von Wohninvestments in den ostdeutschen Bundesländern.

Die Regionen im Osten des Landes zeigen ein differenziertes Bild, was Bevölkerungsstrukturen und die Wohnraumnachfrage betrifft. Die ländlichen Gebiete in Sachsen und Sachsen-Anhalt sind von Abwanderung in Städte wie Dresden, Leipzig oder Magdeburg geprägt und verlieren an Einwohnern. Gleichzeitig wird das Berliner Umland aufgrund von Wohnraummangel in der Hauptstadt immer attraktiver für Berliner und Berlinerinnen.

Florierende Wirtschaft treibt die Nachfrage in Dresden, Leipzig und Magdeburg

„Die wirtschaftliche Entwicklung macht Leipzig und Dresden zu den Hotspots in Mitteldeutschland, gefolgt von Halle, Magdeburg, Erfurt, Jena und Chemnitz“, weiß Bastian Kunau, Head of Residential Investment bei Colliers in Mitteldeutschland. In den sächsischen Städten Leipzig und Dresden beobachtet er, dass die Investorennachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern seit dem dritten Quartal 2023 deutlich gestiegen ist. „Zugang zu Fremdkapital sowie eine positive Perspektive am Wohnungsmarkt sind ausschlaggebend für die Investitionsentscheidung“, erklärt Kunau. Die anfänglichen Renditeerwartungen seien hier vorerst stabil bei 5 bis 6 Prozent, da die Preiskorrektur größtenteils abgeschlossen sei.

2023 war das Angebot von Wohn- und Geschäftshäusern in Leipzig (+ ca. 62 Prozent) und Dresden (+ ca. 80 Prozent) deutlich höher als 2021, allerdings ist der Wohnungsbau auch hier rückläufig. Eine Entwicklung, deren Ausmaß erst in einigen Jahren spürbar wird. „Um zu verhindern, dass die Wohnmieten weiter derart rasant steigen, muss ausreichend Wohnraum geschaffen werden. Das ist derzeit wegen ausbleibender Neubauprojekte nicht absehbar“, schlussfolgert Kunau. In Dresden ist die Spitzenmiete im Bestand in den letzten 12 Monaten um 15 Prozent auf 12,65 Euro/Quadratmeter gestiegen, im Neubau um 6,1 Prozent auf 16,50 Euro/Quadratmeter.

Magdeburg hat zuletzt Schlagzeilen gemacht durch die Ankündigungen gleich mehrerer namhafter Unternehmen wie Intel, Nokera und Hello Fresh, neue Standorte in der Hauptstadt Sachsen-Anhalts aufbauen zu wollen. „Allein die Entscheidung des amerikanischen Halbleiterherstellers Intel, 30 Milliarden in einen neuen Produktionsstandort in Magdeburg zu investieren, wird die örtliche Wohnraumnachfrage nicht nur quantitativ, sondern strukturell verändern“, sagt George Salden, CEO von Capital Bay. Schätzungen der Stadt Magdeburg gehen davon aus, dass allein in der ersten Ausbaustufe des Intel-Werks rund 3.000 Jobs im Hightech-Bereich entstehen werden. „Intel benötigt hochqualifizierte Fachkräfte, die aus allen Teilen der Welt kommen werden, nicht nur aus Deutschland. Auch das Wohnraumangebot wird sich entsprechend den Anforderungen dieser internationalen Klientel anpassen müssen. So zählen beispielsweise Klimaanlagen, Community Flächen und ein Concierge zum internationalen Standard.“

Capital Bay entwickelt aktuell ein gemischt genutztes Wohnquartier im Magdeburger Stadtteil Sudenburg mit etwa 500 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von rund 36.000 Quadratmetern. Verschiedene Wohnformen – von Co-Living für Jüngere bis zur stationären Pflege – sowie gewerbliche Nutzungen sollen künftig ein vielfältiges Angebot für alle Altersklassen bieten.

Berliner und Berlinerinnen zieht es ins Umland

„In Berlin kann die hohe Nachfrage nach Wohnraum schon seit langem nicht mehr gedeckt werden“, sagt Sascha Nöske, Vorstandsvorsitzender der STRATEGIS AG, ein Spezialist für Einzel- und Globalverkauf, Vermietung und Immobilienmanagement. „Deshalb zieht es viele Berliner vermehrt ins angrenzende Brandenburg. Besonders beliebt sind dabei die etablierten Gemeinden mit einer schnellen Anbindung, guten sozialen Infrastruktur und attraktiven Naherholungsmöglichkeiten. Wir vermieten und verwalten beispielsweise Bestand und Neubau im nördlichen Umland in Hennigsdorf, im südöstlichen Umland in Schönefeld und im Südwesten und Süden in Stahnsdorf und Zossen und stellen an allen Standorten eine hohe und stabile Nachfrage nicht nur von Berlinern, sondern auch von Zuzüglern fest.”

Die Referenten resümieren, die Wohnraumnachfrage im Osten werde dort steigen, wo es entweder einen wirtschaftlichen oder einen infrastrukturellen Impuls gibt. Das könne die Eröffnung einer Universität oder einer Behörde, eine neue Haltestelle für den Fernverkehr oder wie in Magdeburg und Leipzig eine große Unternehmensansiedlung sein. Ostdeutschland sei gegenüber den alten Bundesländern dahingehend im Vorteil, als dass die Bodenpreise deutlich geringer seien.