pbbIX weiter mit Seitwärtsbewegung
Phase der Bodenbildung wird fortgesetzt / Büroflächenumsatz am Vermietungsmarkt steigt um 12 % gegenüber dem Q1-Q3 2023 / Im 3. Quartal 2024 lagen die Spitzenmieten um knapp 5,5 % höher als ein Jahr zuvor
Nachdem im Vorquartal die seit Ende 2022 rückläufige Tendenz des pbbIX gestoppt werden konnte, ist im 3. Quartal 2024 mit einem Indexwert von -1,92 die zaghafte positive Gegenbewegung fortgesetzt worden. Damit befinden sich die deutschen Büromärkte weiterhin in einer Phase der Bodenbildung. Nachdem die Wirtschaftsleistung im 2. Quartal zurückging, ist sie im aktuellen Quartal überraschend wieder gewachsen. Die Büroflächennachfrage blieb vor dem Hintergrund der konjunkturellen Schwäche und der strukturellen Veränderungen in der Büronutzung auf unterdurchschnittlichem Niveau.
Auf den Investmentmärkten sanken die Umsätze gegenüber dem Vorquartal weiter und blieben auf sehr geringem Niveau. Im Spitzensegment blieben die Anfangsrenditen im Jahresverlauf stabil und die Kapitalwerte konnten nur aufgrund des kontinuierlichen Mietpreiszuwachses minimal anziehen. Trotz erster Zinssenkungen von Juni bis Oktober 2024 geht die Unsicherheit bezüglich der Konjunktur- und Inflationsentwicklung weiter, so dass das vorsichtige Agieren auf den Büromärkten zunächst so bleiben wird.
Die deutsche Wirtschaft kann sich weiterhin nicht von der Stagnation lösen. Nach vorläufigen Angaben wuchs das BIP im dritten Quartal um +0,2 %. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes nahmen vor allem die staatlichen und privaten Konsumausgaben zu.
Der Ausblick auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland hat sich im 3. Quartal eingetrübt. Die Stimmung der Unternehmen hat sich aktuell verbessert. Der ifo-Geschäftsklimaindex ist im Oktober 2024 nach vier Rückgängen in Folge erstmals wieder angestiegen. Auswirkungen der Wahlen in den USA und der Auflösung der Ampel-Koalition in Deutschland bergen Unsicherheit und bleiben abzuwarten.
Der Büroflächenmarkt der großen sieben deutschen Städte leidet weiterhin unter einer schleppenden Nachfrage, wie an der Entwicklung der Vermietungen abzulesen ist. Diese stiegen zwar im 3. Quartal gegenüber dem schwachen Vorquartal leicht an, sie bleiben aber mit 730.000 m² auf einem niedrigen Niveau. In den einzelnen Städten war die Entwicklung dabei sehr unterschiedlich. In Hamburg und Düsseldorf ging die bisherige Vermietungsleistung in diesem Jahr um 7 bzw. 5 % zurück, während in Stuttgart und München ein Plus von 36 bzw. 34 % registriert wurde.
Im Rahmen der unterdurchschnittlichen Nachfrage und einer hohen Fertig-stellungsrate stiegen die Leerstände im Mittel über alle Märkte gegenüber dem Vorquartal um 40 Basispunkte auf aktuell 6,6 %. Bezogen auf die einzelnen Märkte, reichten die Leerstandsquoten von etwa 4 % in Köln bis 9 % in Frankfurt und über 10 % in Düsseldorf.
Der Nachfrage nach hochwertigen Flächen folgend tendierten die Mieten für erstklassige Objekte in besten Lagen weiter aufwärts. Im 3. Quartal 2024 lagen die Spitzenmieten um 5,5 % höher als ein Jahr zuvor. Der Wettbewerb um die Topflächen in zentrale n und gut angebundenen Lagen geht weiter und wird auch bis Jahresende für ein Mietwachstum im Spitzensegment sorgen.
Die Mittelzuflüsse bewegten sich erneut auf einem niedrigen Niveau. Gegenüber dem Vorquartal gab es ein deutliches Minus von 40 %. Auch in Summe über die ersten neun Monate war das Investmentvolumen mit ca. 2,7 Mrd. € etwa 12 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Zum Vergleich: In den ersten drei Quartalen der Jahre 2017 bis 2022 wurden jeweils zwischen 13 und 17 Mrd. € umgesetzt. Zu ähnlich niedrigen Mittelzuflüssen wie im laufenden Jahr kam es zuletzt im Jahr 2009.
Die Spitzenrenditen im Bürosektor entwickeln sich seit Jahresanfang 2024 stabil seitwärts. Die Renditekurve könnte in diesem Zyklus ihren Höhepunkt erreicht haben. Die Anfangsrendite beträgt – wie zu Jahresanfang – im Durchschnitt der BIG-7-Büromärkte 4,28 %.
Zu den strukturellen Problemen auf den Büromärkten kommt die Unsicherheit der wirtschaftlichen Entwicklung hinzu, so dass eine Erholung der Investmentmärkte in den nächsten Quartalen nur moderat und wenn rückschlagsanfällig vonstattengehen wird.
