Region Berlin: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien für das Gesamtjahr 2024

• Rückgang um 20,6 % Flächenumsatz gegenüber Vorjahr
• Kein Top-Abschluss über 16.000 m²
• Großraum Berlin zu 96 % Mietermarkt
• Gewerbeparks lösen Big Boxes ab
• Regionen-Ranking: Stabiles Stadtgebiet behauptet Führungsrolle
• Branchen-Ranking: Industrie/Produktion verdoppelt sich, Handel stabil
• Fehlende Großabschlüsse sorgen für Ergebnisrückgang
• Spitzenmiete knapp unter 10 Euro/m² bestätigt
• Ausblick 2025: Drei Trends 2025 für den Großraum Berlin

Im Großraum Berlin wurde 2024 von allen Marktteilnehmern zusammengerechnet 295.300 m² Logistik- und Industrieflächen abgenommen. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seinem aktuellen Marktbericht.

„Der Berliner Logistik- und Industriemarkt zur Miete und Eigennutzung hat 2024 zum zweiten Mal in Folge einen Rückgang verzeichnet. Dies liegt vor allem an der schwachen Konjunktur und der zurückhaltenden privaten Konsumlaune, die Berlin als großer Verbrauchermarkt besonders spürt“, kommentiert Alexander Ego, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.

Der Rückgang fällt zwar mit einem Minus von 20,6 % prozentual geringer aus als im Vorjahr (dort -66,9 % kommend vom Rekordwert aus 2022 in Verbindung mit der Tesla-Ansiedlung mit 1,12 Mio. m²). Der Durchschnitt des Flächenumsatzes der letzten fünf Jahre in Höhe von 579.440 m² wurde 2024 somit ebenso verfehlt und lag damit noch einmal um 9 Prozentpunkte niedriger als im Gesamtjahr 2023.

Neubauten stellten vier der fünf größten Abschlüsse

Wie auch im Vorjahr waren Abschlüsse in Bestandsflächen mit 201.600 m² (GJ 2023: 238.200 m² bzw. 64 %) führend vor Neubauten. Anteilig legten sie um 4 Prozentpunkte auf rund 68 % zu und konnten ihre Führungsrolle weiter ausbauen. Dennoch unterbot die Kategorie ihren 5-Jahresschnitt von 256.680 m² um 21 %.

Der größte Abschluss durch Movus (16.000 m²) trug 5 % des Gesamtflächenumsatzes der Bestandsobjekte bei.

Vier der fünf größten Abschlüsse gehörten laut der neuesten Analyse von Realogis in die Kategorie Neubauten und vereinten 48.810 m² bzw. 17 % des Neubau-Flächenvolumens auf sich.

2024 war der Großraum Berlin ähnlich dem Vorjahreszeitraum ein überwiegender Mietermarkt: 96 % der abgeschlossenen Flächen bzw. 283.900 m² entfielen auf Anmietungen. 4 % bzw. 11.400 m² konnten Eigennutzern zugerechnet werden (2023: 96 % bzw. 355.300 m² Mieter, 2 % bzw. 8.700 m² Eigennutzer.

Bezogen auf die Gebäudeart lösten 2024 Gewerbeparks bei der Flächenabnahme mit einem Umsatz in 2024 von 120.100 m² bzw. 41 % (GJ 2023: 146.700 m² bzw. 39 %) die vormalige Siegerkategorie der Big-Box-Objekte ab. Diese akkumulierten 110.400 m² bzw. 37 % vom Gesamtumsatz und mussten damit einen absoluten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen, ausgehend von 156.400 m² bzw. einem Anteil von 42 % um 46.000 m² bzw. -29 %. Sonstige Flächen kamen auf 64.800 m² bzw. 22 % (GJ 2023: 68.900 m²).

„In Summe haben wir im abgelaufenen Jahr durch alle Marktteilnehmer 92 erzielte Abschlüsse registriert. Für den Berliner Markt, der von kleinflächigen Anmietungen geprägt ist, ist das ein geringer Wert und 22 bzw. 19 % weniger als im Vorjahr. Trotz hoher Nachfrage sind innerstädtische Flächen nach wie vor besonders rar“, so Alexander Ego.

Regionen-Ranking: Stabiles Stadtgebiet behauptet Führungsrolle

Die beliebteste Region des Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarktes zur Miete oder Eigennutzung war 2024 erneut das Stadtgebiet mit 155.700 m² bzw. etwas mehr als jedem zweiten umgesetzten Quadratmeter (rund 53 % Anteil am Gesamtflächenumsatz). Kommend von 174.100 m² bzw. einem Anteil von 47 % in 2023 konnte das Berliner Stadtgebiet seine anteilige Bedeutung um 6 Prozentpunkte ausbauen und gab absolut allerdings um 18.400 m² bzw. 11 % nach.

Zwar lag der Flächenumsatz des Berliner Stadtgebietes unter dem 5-Jahresschnitt – wie bei allen anderen Regionen auch – das Stadtgebiet unterbot ihn aber von allen anderen Teilmärkten am geringsten mit 19 % (5-Jahresschnitt: 193.200 m²).

Innerhalb der Stadtgebiete war im abgelaufenen Jahr erneut Berlin Süd mit 54.400 m² bzw. 35 % führend, kommend von 61.700 m² bzw. 36 % (Rückgang um 7.300 m² bzw. 12 %). Auf den Plätzen zwei und drei folgen das 2023 drittplatzierte Berlin West mit 37.800 m² bzw. 24 % (GJ 2023: 35.500 m² bzw. 20 %) und das ehemals zweitplatzierte Berlin Ost mit 34.200 m² bzw. 22 % (GJ 2023: 43.300 m² bzw. 25 %). Das Schlusslicht bildet weiterhin Berlin Nord mit 29.300 m² bzw. 19 % (GJ 2023: 33.600 m² bzw. 19 %). Bis auf Berlin West wiesen alle Stadtgebiete rückläufige Flächenumsätze auf. Berlin West konnte hingegen um 2.300 m² zulegen, bzw. um 6 %.

„Der Zuwachs des Berliner Stadtgebietes West konnte die Rückgänge der weiteren Stadtgebiete allerdings nicht kompensieren, sodass in Summe ein Delta von 18.400 m² für alle Stadtgebiete entstanden ist. Grundsätzlich ist dies jedoch nach wie vor auf einen Flächenmangel im Stadtgebiet zurückzuführen“, fasst Alexander Ego zusammen.

Berliner Umland-Regionen für Delta von 76.700 m² Flächenumsatz hauptverantwortlich

Hinter dem Berliner Stadtgebiet auf Rang zwei folgt das zuvor drittplatzierte südliche Berliner Umland mit einem Flächenumsatz von 72.700 m² bzw. 25 % (2023: 79.900 m² bzw. 21 %).

Drittplatziert ist das westliche Berliner Umland mit 43.500 m² bzw. 15 % (GJ 2023: Platz zwei mit 98.600 m² bzw. 27 %), was mit einem Rückgang von 55.100 m² bzw. 56 % dem höchsten Einbruch aller Regionen gleichkommt. Der 5-Jahresschnitt wurde um 44 % verfehlt (77.900 m²).

Auf dem vierten Rang befindet sich weiterhin das nördliche Berliner Umland mit 19.400 m² bzw. einem Anteil von 6 %, kommend von 15.200 m² bzw. 4 % (einziger Zuwachs aller Regionen von 4.200 m² bzw. +28 %). Dennoch wurde der 5-Jahresschnitt in Höhe von 34.240 m² unterschritten.

Auf dem letzten Rang liegt weiterhin das östliche Berliner Umland mit 4.000 m² bzw. einem Anteil von 1 %, kommend von 4.200 m² bzw. 1 % gab die Region leicht nach und spielte weiterhin eine untergeordnete Rolle für den Berliner Markt. Der 5-Jahresschnitt der Region hingegen von 94.480 m² wurde um deutliche 96 % unterboten, was ein Zeichen dafür ist, dass Tesla seine Logistikaktivitäten in der Region abgeschlossen hat.

Der Zuwachs der Umland-Regionen Nord in Höhe von 4.200 m² konnte bei weitem nicht die Rückgänge der Umland-Regionen Ost, Süd sowie des Stadtgebietes und vor allem des schwachen Umland West (Rückgang von 55.100 m²) in einer Gesamthöhe von -80.900 m² kompensieren, sodass in Summe ein Delta von 76.700 m² zum Vorjahr 2023 entstand.

Branchen-Ranking: Handel stabil – Industrie/Produktion verdoppelt Ergebnis

Den größten Flächenumsatz hat Realogis in der Branchenbetrachtung mit 38 % bzw. 112.900 m² auf Seite des Handels beobachtet, der sich im Vergleich zum Vorjahr äußerst stabil zeigte (2023: 98.200 m² bzw. 26 %) und um 14.700 m² bzw. 15 % zugelegt hat.

Die beiden Top-5-Abschlüsse durch Best4Tires (15.000 m²) und Alliance Healthcare Deutschland (11.780 m²) trugen in Summe 26.780 m² bzw. rund 24 % zum Flächenumsatz der Oberkategorie Handel bei.

Innerhalb dieser Branche führte der klassische Handel mit einem Anteil von 63 % bzw. 70.700 m² (GJ 2023: 25.700 m² bzw. 26 %) deutlich vor dem E-Commerce mit 37 % bzw. 42.200 m² und konnte damit seinen Flächenumsatz um 45.000 m² bzw. fast um das Dreifache (GJ 2023: 72.500 m² bzw. 26 %) ausbauen.

Der klassische Handel hat seinen 5-Jahresschnitt von 87.440 m² um 19 % unterboten, der E-Commerce unterschreitet seinen um 57 % (98.840 m²).

Industrie/Produktion folgt auf Rang zwei mit 95.900 m² bzw. 33 % (GJ 2023: 38.600 m² bzw. 10 %). Mit einem Plus von 57.300 m² konnte die Branche ihren Flächenumsatz im Jahresvergleich verdoppeln (+148 %) und zwei Positionen aufsteigen.

Die beiden Top-Abschlüsse durch Bausch & Lomb (11.430 m²) und Mercedes (10.600 m²) steuerten in Summe 26.430 m² rund 28 % des Flächenumsatzes bei.

Bezogen auf den 5-Jahresschnitt (173.140 m², -45 %) machte die Branche 2024 anteilig gegenüber 2023 (171.590 m², -78 %) deutlich an Boden wett.

Auf Rang drei befindet sich weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 64.400 m² bzw. 22% (GJ 2023: 70.100 m² bzw. 19 %, Rückgang um 5.700 m² bzw. 8 %).

Rang vier belegt die im Vorjahr führende Branche Logistik/Spedition mit 22.100 m² bzw. 7 % (GJ 2023: 165.100 m² bzw. 44 %, Rückgang um 87% sowie Unterschreitung des 5-Jahresschnitts von 149.460 m² um 85 %). Der Großabschluss seitens des Logistiker Movus trug 16.000 m² bzw. 72 % des Flächenumsatzes der Branche bei.

Ranking der Größenklassen: Fehlende Abschlüsse in Großflächen

Großflächen ab 10.001 m² trugen zwar erneut den größten Anteil zum Gesamtflächenumsatz 2024 bei mit 86.700 m² 29 %. Alle wesentlichen Abschlüsse entfielen in diese Größenklasse und trugen mit in Summe 64.810 m² rund 75 % des Flächenumsatzes bei.

Kommend von 125.860 m² bzw. 34 % im GJ 2023 gaben sie allerdings absolut am deutlichsten um 39.160 m² bzw. 31% nach und verfehlten von allen Größenkategorien den 5-Jahresschnitt am deutlichsten: Dieser liegt aktuell bei 284.212 m² und wurde um rund 70 % unterboten.

Die zweitgrößten Flächenkategorie zwischen 5.001 – 10.000 m² rangierten auf dem zweiten Rang mit 71.400 m² bzw. 24 %, kommend von Platz 3 mit 86.000 m² bzw. 23 %. Der Rückgang beträgt 14.600 m² bzw. 17 % im Jahresvergleich. Auch hier wurde der 5-Jahresdurchschnitt des Flächenumsatzes von 110.600 m² nicht erreicht und um 35 % verfehlt.

Die Größenklasse der mittleren Größe zwischen 3.001 – 5.000 m² kam auf 50.300 m² bzw. 17 % und ist somit viertplatziert (GJ 2023: 32.900 m² bzw. 9 %). Sie konnte mit einem Plus von 17.400 m² bzw. 53 % als einzige aller Kategorien zulegen und kam von allen Kategorien ihrem 5-Jahresschnitt durch den Zuwachs noch am nächsten, erreicht das durchschnittliche Niveau von 64.400 m² jedoch nicht und lag 22 % darunter.

Mittlere und vorwiegend kleinere Flächen zwischen 1.000 – 3.000 m² stiegen einen Rang auf den dritten Platz ab mit 69.900 m² bzw. 24 %, kommend von 99.800 m² bzw. 27 %. Das ist der deutlichste Rückgang in Höhe von 29.900 m² bzw. 30 %, der 5-Jahresschnitt in Höhe von 90.240 m² wurde um 23 % verfehlt.

Kleinstflächen unter 1.000 m² vereinten 6 % des Flächenumsatzes auf sich bzw. 17.000 m² und waren somit weiterhin letztplatziert. Der Rückgang beträgt 10.450 m² bzw. 38 % (deutlichster prozentualer Rückgang aller Kategorien), kommend von 27.450 m². Der 5-Jahresmittelwert von 29.990 m² wurde um 43 % unterschritten.

Spitzenmiete knapp unter 10 Euro/m² bestätigt

Die Spitzenmiete wies zum Jahresende 2024 eine leichte Verteuerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf. Sie rückte mit einem Zuwachs um 5 Cent/m² bzw. 0,5 % auf 9,90 €/m² näher an die 10€-Marke heran, was den neusten Höchstwert darstellt.

Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 13,9 % über dem 5-Jahresschnitt von 8,69 €/m²

Die Durchschnittsmiete stieg ebenfalls an, zwar stärker als die Spitzenmiete, aber mit einer Verteuerung von 1,3 % auf 7,90 €/m² auf niedrigem Niveau, kommend von 7,80 €/m² zum Jahresende 2023.

Der 5-Jahresschnitt der Durchschnittsmiete von aktuell 6,94 €/m² wurde um 13,8 % übertroffen.

„Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete setzen somit den Trend der Vorjahre fort, wenngleich deutlich moderater“, erklärt Alexander Ego.

Entwicklung der Spitzenmiete innerhalb der letzten drei Jahre:

• 2022: +20 % auf 9,00 €/m², kommend von 7,50 €/m²
• 2023: +9,4 % auf 9,85 €/m²
• 2024: +0,5 % auf 9,90 €/m²

Entwicklung der Durchschnittsmiete innerhalb der letzten drei Jahre:

• 2022: +22 % auf 7,20 €/m², kommend von 5,90 €/m²
• 2023: +8,3 % auf 7,80 €/m²
• 2024: +1,3 % auf 7,90 €/m²

Ausblick 2025: Drei Trends 2025 für den Großraum Berlin

1. Weitere Gewerbeparkentwicklungen in Berlin Stadt erwartet

„Wir gehen davon aus, dass das Interesse von Investoren an innerstädtischen Flächen in Berlin weiter steigen wird, da hier die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Vermietung höher ist. In dem Zuge erwarten wir positive Impulse für weitere Gewerbeparkentwicklungen und ein attraktives Angebot für die Nutzer“, so Alexander Ego.

2. Mietpreise nun stabil und nachhaltig erzielbar

„Das neue Marktumfeld hat sich nun soweit stabilisiert, dass im Speckgürtel Mietabschlüsse mit über 8,00 €/m² in Falkensee bzw. über 7,00 €/m² in Ludwigsfelde abgeschlossen wurden. Die Mietpreise haben in Berlin somit ein hohes und jetzt stabiles Niveau erreicht und können auch nachhaltig erzielt werden“, erklärt Alexander Ego.

3. Ausblick

„Die Konjunktur 2025 könnte von gezielten Investitionen der neuen Regierung profitieren. Sinkende Inflation und stabile Energiepreise würden den Konsum und die Wettbewerbsfähigkeit der Industrie stärken. Dies sollte sich auch positiv auf den Flächenumsatz von Industrie- und Logistikflächen auswirken“, sagt Alexander Ego.

REALOGIS. Die Nr. 1 bei Industrie- und Logistikimmobilien

Die REALOGIS Unternehmensgruppe ist Deutschlands führende Adresse für die Beratung und Vermittlung von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken. 2005 gegründet, kennt die eigentümergeführte, gesund gewachsene und krisensichere Unternehmensgruppe den deutschen Markt wie kein Zweiter. 2023 erzielte REALOGIS einen Umsatz von 982.232 m² vermittelter Nutzfläche allein im Vermietungssegment Der Nettoprovisionsumsatz aller Dienstleistungen lag bei rund 19 Millionen Euro im Geschäftsjahr 2023.

REALOGIS entschied 2021 den Deutschen Immobilien Preis in der Kategorie „Commercial Player“ für sich. Der Preis zeichnet Unternehmen für ihren besonderen Einsatz, ihre Kreativität, Innovationskraft und Nachhaltigkeit aus.

Zur Unternehmensgruppe gehören die acht Niederlassungen Berlin, Düsseldorf, Deutschland Süd/Nord, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart.

Rund 70 Immobilienprofis stehen nationalen und internationalen Unternehmen aus Logistik, E-Commerce, Handel und Industrie sowie privaten und institutionellen Investoren mit Rat und Tat zur Seite. Schnell, flexibel, regional und kundenorientiert.

Zu den vier Kernkompetenzen zählen die Vermittlung von bonitätsstarken Mietern von Immobilien im Bestand und im Neubau, die Unterstützung von Investoren bei Immobilienanlagen und bei der Projektentwicklung von Greenfields und Brownfields, perfekter Service rund um Grundstückssuche oder -veräußerung sowie die Erarbeitung und Umsetzung von ganzheitlichen Immobilienstrategien. Damit wird der gesamte Immobilienzyklus erfasst – von der Standortanalyse über die Optimierung von Expansionszielen bis zur Veräußerung von nicht mehr betriebsnotwendigen Assets.

Kurzum: REALOGIS bietet in jeder Hinsicht „Mehr Raum für Ihren Erfolg“.