Region Köln: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien für das Gesamtjahr 2024

• Flächenumsatz klettert im Vorjahresvergleich um 65 % auf 000 m²
• Neubauten auf der grünen Wiese steigern Flächenabnahme um den Faktor 8
• Vier von fünf Quadratmetern wurden in Big-Box-Immobilien angemietet
• Branchen-Ranking: Handel und Logistik als Flächenabnehmer nahezu gleichauf
• Ranking der Größenklassen: Großflächen prägen Marktgeschehen entscheidend
• Spitzenmiete erstmals ohne Preisdynamik
• Ausblick: 2025 / 2026 kommen einige spekulative Entwicklungen auf den Markt

In Köln wurden 2024 von allen Marktteilnehmern Verträge für zusammengerechnet 278.000 m² Logistik- und Industrieflächen zur Miete und Eigennutzung geschlossen. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seinem aktuellen Marktbericht.

„Der Kölner Industrie- und Logistikimmobilienmietmarkt zur Eigennutzung sowie Miete hat 2024 mit einem Plus von 109.900 m² bzw. +65 % das Vorjahresergebnis deutlich getoppt und liegt 12 % oberhalb aktuellen 5-Jahresdurchschnitt von 248.700 m²“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die für alle Top-NRW-Märkte verantwortlich zeichnet.

Das abgelaufene Jahr stellt nach 2021 mit einem Flächenumsatz in Höhe von 313.000 m² das zweitbeste Gesamtjahr in der Betrachtung der vergangen fünf Jahre dar. Einen wesentlichen Anteil daran haben u.a. die Großabschlüsse des Handelsunternehmens Fressnapf mit 72.000 m², des E-Commerce-Unternehmens Woltu mit 39.000 m² und des Logistikers Goodcang mit 30.000 m².

Wie im Vorjahr war Köln ein reiner Mietmarkt, es wurden keine Abschlüsse von Eigennutzern beobachtet.

Nahezu zwei Drittel aller Anmietungen bzw. 62 % fand 2024 in Bestandsflächen statt: Sie legten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 17.500 m² auf einen Flächenumsatz von 172.400 m² zu (GJ: 2023: 154.900 m² bzw. 92 %). Neubauten auf der grünen Wiese waren für 105.600 m² bzw. 38 % verantwortlich. Kommend von 13.200 m² bzw. 8 % verzeichnen sie ein deutliches Plus in Höhe von 92.400 m² bzw. eine Verachtfachung. Vertragsabschlüsse auf ehemaligen aufbereiteten Brachflächen (Brownfields) waren wie im Vorjahr hingegen nicht zu beobachten.

„Im Gesamtjahr 2024 wurden in der Region Köln mehr als 100.000 m² neu erstellte Logistikfläche auf der grünen Wiese und auf revitalisierten Brownfields vermietet. Das zeigt, dass spekulativ errichtete Neubauten in strategisch guter Lage weiterhin gut funktionieren“, so Bülent Alemdag.

Bezogen auf die Gebäudeart dominierten eindeutig Abschlüsse in Big-Box-Immobilien mit einem Anteil von 84 % bzw. 234.200 m² (2023: 63.900 m² bzw. 38 %). Mit deutlichem Abstand folgen Abschlüsse in Objekten, die weder Big-Boxes noch Gewerbeparks zuzuordnen sind (GJ 2024: 25.400 m² bzw. 9 %; GJ 2023: 63.700 m² bzw. 38 %).

„2024 war der Kölner Markt von einer deutlichen Konzentration auf Großflächen geprägt. Vier von fünf Quadratmetern wurden in Big-Box-Flächen umgesetzt, so auch alle fünf Großabschlüsse, die allein183.455 m² beitrugen“, berichtet Bülent Alemdag.

Gewerbepark-Anmietungen haben am Kölner Markt weiterhin die geringste Relevanz mit 18.400 m² bzw. 7 %, kommend von 40.500 m² bzw. 24 %. Bülent Alemdag: „Das ist darin begründet, dass Bestandsmieter ihre bestehenden Mietverträge verlängern und dadurch nur wenige Bestandsflächen zur Abvermietung auf den Markt kommen. Gleichzeitig gibt es wenige alternative Produkte, die in der aktuellen Situation auch wirtschaftlich für die Nutzer attraktiv sind.“

Branchen-Ranking: Handel und Logistik als Flächenabnehmer nahezu gleichauf

Die stärkste Branche unter den Flächenabnehmern war 2024 der Handel mit 121.300 m² bzw. 44 %. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr betrug 53.800 m², was einem Plus von 80 % entspricht (GJ 2023: 67.500 m² bzw. 40 %). Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 107.000 m² wurde um 14 % übertroffen.

Den größten Beitrag leisteten mit 78.600 m² bzw. 65 % erneut Anmietungen von Unternehmen, die überwiegend dem klassischen Handel zuzuordnen sind (GJ 2023: 40.300 m² bzw. 60 %). E-Commerce-Unternehmen kamen auf 42.500 m² bzw. 35 % (GJ 2023: 27.200 m² bzw. 40 %).

Die Abschlüsse durch Fressnapf (größter Abschluss 2024 in NRW mit 72.000 m²) und Woltu (38.955 m²) steuerten in Summe 110.955 m² bzw. 91 % des Flächenumsatzes der Kategorie Handel bei. Somit war die Kategorie von diesen beiden Abschlüssen in entscheidendem Maße abhängig: In der Unterkategorie des klassischen Handels lag der Beitrag durch Fressnapf ebenfalls bei 91 %, Woltu trug 92 % zum Umsatz des E-Commerce bei.

Knapp hinter dem Handel folgt die Branche Logistik/Spedition mit einer Flächenabsorption von 117.100 m² bzw. 42 % (GJ 2023: 44.900 m² bzw. 27 %). Der deutlichste absolute Zuwachs in der Branchenbetrachtung in Höhe von 72.200 m² entspricht mehr als einer Verdoppelung und verhilft der Branche zum Toppen des 5-Jahresschnitts in Höhe von 86.210 m² um 36 %. Großabschlüsse durch Goodcang (30.000 m²) und Blitz Distribution GmbH (20.000 m²) kamen akkumuliert auf 50.000 m² bzw. 43 % des Flächenumsatzes.

Auf dem dritten Rang folgt der Sektor Industrie/Produktion mit 38.100 m² bzw. 13 % (GJ 2023: 6.600 m²) und liegt damit beinahe gleichauf mit dem 5-Jahresdurchschnitt in Höhe von 37.000 m².

Letztplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 1.500 m² bzw. 1 % (kommend von 49.100 m² bzw. 29 % in 2023, u.a. aufgrund des Abschlusses durch den Technologie- und Servicedienstleister Computacenter über 28.000 m²).

Ranking der Größenklassen: Großflächen prägen das Marktgeschehen

Der Kölner Markt für Industrie- und Logistikimmobilien wurde 2024 deutlich durch Großflächen ab 10.001 m² geprägt, die einen Anteil von 84 % des gesamten Flächenumsatzes beisteuerten bzw. 234.200 m². Kommend von 85.900 m² bzw. 51 % ist das ein Zuwachs von 148.300 m² bzw. fast eine Verdreifachung gegenüber dem Vorjahr.

Die Größenklasse zwischen 5.001 und 10.000 m² folgt mit 19.200 m² bzw. einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von lediglich 7 % (GJ 2023: 21.600 m² bzw. 13 %). Auf die Klasse der mittelgroßen Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² entfiel ein summierter Flächenumsatz von 16.400 m² bzw. 6 % (GJ 2023: 37.500 m² bzw. 22 %). Auch in der Kategorie der kleineren bis mittelgroßen Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² war ein Rückgang zu verzeichnen auf aktuell 8.000 m² bzw. 3 %, kommend von 23.100 m² bzw. 14 %. Kleinstflächen unter 1.000 m² befinden sich weiterhin auf dem letzten Rang mit 200 m² bzw. einem Anteil von weniger als einem Prozent.

Spitzenmiete erstmals ohne Preisdynamik

Mit 8,00 €/m² stagnierte die Spitzenmiete auf Vorjahresniveau. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 6,96 €/m² wurde um 15 % übertroffen. Die Durchschnittsmiete stieg im Vorjahresvergleich um 9 % auf vorläufigen Höchstwert in Höhe von 6,85 €/m² an, kommend von 6,30 €/m². Der 5-Jahresdruchschnitt in Höhe von 5,73 €/m² wurde um 20 % übertroffen.

Ausblick

„2025 / 2026 werden noch einige spekulative Entwicklungen auf den NRW-Teilmarkt Köln kommen, welche hochpreisig angeboten werden. Es wird sich zeigen, wie sich die Produkte im Markt etablieren werden. Entwicklungen in sehr guten Lagen sind weiterhin ein sehr seltenes Gut“, berichtet Bülent Alemdag.