Region München: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien für das Gesamtjahr 2024

• Flächenumsatz mit Rückgang um 15 %
• Top-Jahr für Anmietungen von Neubauten
• Regionen-Ranking: Region Ost mit deutlichem Plus
• Ranking der Branchen: Industrie/Produktion auf Platz 1
• Ranking der Größenklassen: Großflächen stellen mehr als 50 %
• Spitzenmiete erstmals über 11 Euro/m²
• Ausblick: Gute Nachfrage seit Ende Q4 2024

In der Region München wurden 2024 von allen Marktteilnehmern Verträge für zusammengerechnet 229.600 m² Logistik- und Industrieflächen zur Miete geschlossen. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seinem aktuellen Marktbericht.

Der Flächenumsatz konnte das Niveau des Vorjahres nicht halten und gab um 40.400 m² bzw. 15 % auf 229.600 m² nach. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 259.120 m² wurde um 11 % unterschritten – ähnlich dem Vorjahresdelta.

„Für Neubauten war das abgelaufene Jahr deutlich überdurchschnittlich “, berichtet Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH. Im Berichtszeitraum lagen die Anmietungen in Neubauten und Bestandsobjekten ungewöhnlich eng beieinander. Dabei führen Neubauten mit einem Anteil von 51 % bzw. 118.200 m² (GJ 2023: 40 % bzw. 109.000 m²) sogar vor Bestandsanmietungen, die sich auf 111.400 m² bzw. einem Anteil von 49 % summierten (GJ 2023: 60 % bzw. 161.000 m²). Auch beim 5-Jahresschnitt der Flächenabnahme dominieren Neubauobjekte. Dieser lag 2024 bei 74.600 m² lag und wurde um deutliche 58 % übertroffen. Bestandsobjekte hingegen haben ihren Schnitt in Höhe von 178.540 m² um deutliche 38 % unterschritten.

Bezogen auf die Gebäudeart verzeichneten Big-Boxes mit 95.400 m² bzw. 42 % von allen Branchen das einzige Plus in Höhe von 11.400 m² bzw. 14 % (GJ 2023: 84.000 m² bzw. 31 %) und bauten ihre anteilige Bedeutung in 2024 mit einem Plus von 11 Prozentpunkten am anteiligen Flächenumsatz aus.

Gewerbepark-Anmietungen halbierten ihren Flächenumsatz mit 34.300 m² bzw. 15 %, kommend von 68.500 m² bzw. 25 % .

Abschlüsse in Objekten, die weder der Kategorie der Big-Boxes noch einer Gewerbeparkstruktur zugeordnet werden konnten, addierten sich auf 99.900 m² bzw. 43 %. Damit liegen sie nur knapp vor Big-Boxes (GJ 2023: 117.500 m² bzw. 44 %).

Regionen-Ranking: Region Ost mit deutlichem Plus

Die Region Nord war mit 108.200 m² bzw. 47 % weiterhin das gefragteste Marktgebiet, nahezu jeder zweite umgesetzte Quadratmeter entfiel 2024 auf den Münchener Norden. Die Abschlüsse durch thyssenkrupp Automotive Technology (20.000 m²), PicNic (18.000 m²) und einem E-Commerce-Unternehmen (12.500 m²) trugen in Summe 50.500 m² bzw. fast die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes der Region Nord bei bzw. 47 %.

Ausgehend von dem überdurchschnittlichen Ergebnis dieses Teilmarkts in 2023 von 203.800 m² liegt allerdings der deutlichste Rückgang unter allen Regionen vor, sowohl absolut als auch anteilig mit einem Delta von 95.600 m², was beinahe einer Halbierung gleichkommt, und einer Differenz von 28 Prozentpunkten. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 126.580 m² wurde zwar verfehlt, fiel aber mit einer Unterschreitung in Höhe von 15 % moderater aus als auf den ersten Blick zu erwarten wäre.

„Die Region Ost hat ihren höchsten Flächenumsatz der vergangenen fünf Jahre eingefahren, weshalb auch der Durchschnitt der letzten 5 Jahre deutlich übertroffen wurde“, so Nicolas Werner. Die zuvor drittplatzierte Region Ost errang mit 83.800 m² bzw. 36 %, kommend von 24.200 m² bzw. 9 %, 2024 den zweiten Platz. Hier ist mit +59.600 m² der deutlichste Zuwachs aller Marktgebiete zu verzeichnen bzw. eine mehr als Verdreifachung des Flächenumsatzes im Jahresvergleich. Die Abschlüsse durch Isar Aerospace (40.000 m²) und Sahlberg (16.000 m²) waren in Summe für 56.000 m² bzw. mehr als zwei Drittel des Umsatzes der Region Ost verantwortlich. Der 5-Jahresschnitt lag 2024 bei 51.220 m² und wurde um 64 % deutlich überboten.

Auf dem dritten Rang folgt die Region West, die mit 24.200 m² bzw. 11 % einen Platz absteigt, kommend von 29.700 m² bzw. ebenfalls einem Anteil von 11 %. Somit war die Region zwar anteilig stabil zum Vorjahr, gab aber absolut 5.500 m² nach, was -19 % entspricht. Der 5-Jahresschnitt wurde bereits im Vorjahr um 38 % unterschritten, dieser Abstand wurde im abgelaufenen Gesamtjahr weiter erhöht und liegt aktuell bei einer Abweichung von 51 % zum 5-Jahresschnitt in Höhe von 49.780 m². Damit wurde das Niveau der letzten 5-Jahre zu weniger als der Hälfte erreicht.

Letztplatziert ist die Region Süd mit 13.400 m² bzw. 6 %, kommend von 12.300 m² bzw. 5 % (+1.100 m² bzw. +9 %). Der Flächenumsatz blieb 2024 mit 58 % sichtbar hinter dem 5-Jahresschnitt in Höhe von 31.540 m² zurück. Die absolute Höhe des Schnitts zeigt allerdings auch, dass die Region in den vergangenen 5 Jahren die geringste Dynamik aufwies.

Die Zuwächse um 60.700 m² in den Regionen Ost und Süd konnten das Gesamtdelta der Marktgebiete Nord und West von -101.100 m² nicht ausgleichen. In Summe entsteht daher eine Differenz von 40.400 m² im Jahresvergleich, was nahezu vollständig der Region München Nord zuzuordnen ist.

Ranking der Branchen: Industrie/Produktion auf Platz 1

Im abgelaufenen Gesamtjahr konnte sich Industrie/Produktion mit 81.100 m² bzw. 36 % nach einem zweiten Platz im Vorjahr an die Spitze des Rankings aller Flächenabnehmer-Branchen setzen (GJ 2023: 92.300 m² bzw. 34 %). 60 % des Umsatzes sind den beiden größten Abschlüssen aus 2024 durch Isar Aerospace (40.000 m²) und thyssenkrupp Automotive Technology (20.000 m²) geschuldet, die in Summe 48.300 m² entscheidend zum Ergebnis der Branche beisteuerten. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 84.660 m² wurde lediglich um 4 % verfehlt.

Auf dem zweiten Rang folgt der zuvor drittplatzierte Handel mit 78.500 m² bzw. 34 %, kommend von 31.100 m² bzw. 12 % liegt hier der einzige Zuwachs an Flächenumsatz im Jahresvergleich in Höhe von 47.400 m² bzw. eine mehr als Verdoppelung vor. Sowohl Abschlüsse des klassischen Handels wie auch des E-Commerce trugen hierzu bei. Marktprägend waren die Abschlüsse durch PicNic (E-Commerce, 18.000 m²), Sahlberg (klassischer Handel, 16.000 m²) und einem E-Commerce-Unternehmen (E-Commerce, 12.500 m²) mit in Summe 46.500 m² bzw. 59 %.

Der E-Commerce verzeichnet ein Plus in Höhe von 27.800 m² und steigerte seinen Flächenumsatz damit auf 48.400 m², was mehr als einer Verdoppelung gegenüber dem Vorjahreswert von 20.600 m² gleichkommt. Abschlüsse des klassischen Handels konnten um 19.600 m² auf aktuell 30.100 m² zulegen, was einem Plus von 19.600 m² entspricht und den höheren prozentualen Zuwachs darstellen: Hier liegt fast eine Verdreifachung vor. Trotz der deutlichen Zuwächse ist das abgelaufene Jahr nicht für beide Unterkategorien gleichermaßen als überdurchschnittlich einzuordnen: Während der E-Commerce ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis einfuhr (80 % über dem 5-Jahresschnitt von 26.880 m²), liegt der klassische Handel 18 % unter seinem üblichen Niveau in Höhe von aktuell 36.900 m².

Auf dem dritten Rang folgt die zuvor erstplatzierte Branche Logistik/Spedition mit 48.700 m² bzw. 21 %, kommend von 118.200 m² bzw. 44 % (-69.500 m² bzw. -59 %), die ihren 5-Jahresschnitt in Höhe von 85.800 m² um 43 % verpasste.

Letztplatziert ist weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 21.300 m² bzw. 9 %, kommend von 28.400 m² bzw. 10 %.

Ranking der Größenklassen: Großflächen stellen mehr als 50 %

„Großflächen ab 10.001 m² sind erneut von entscheidender Bedeutung für den Münchener Markt“, kommentiert Nicolas Werner. Sie stellten mit 128.900 m² mehr als jeden zweiten umgesetzten Quadratmeter (56 %) der Flächenabnahme in 2024 und verzeichneten als einzige Kategorie mit +27.900 m² bzw. +28 % im Jahresvergleich einen Zuwachs. „Ihr Anteil am Gesamtumsatz für den Münchner Markt ist beachtlich hoch: In den letzten fünf vergangenen Gesamtjahren gab es kein einziges Jahr, in welchem die Kategorie einen Anteil von 50 % erreicht hat – geschweige denn die erzielten 56 %“, so der Industrie- und Logistikimmobilienexperte. Die fünf größten Abschlüsse in 2024 trugen vier von fünf umgesetzten Quadratmeter bzw. in Summe 106.500 m² der Kategorie bei und waren somit entscheidend für das starke Ergebnis.

Größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² rangierten auf dem dritten Rang mit 23.900 m² bzw. 10 %, kommend von Rang zwei 63.900 m² bzw. 24 % stiegen sie eine Position ab (deutlichster Rückgang aller Größenklassen in Höhe von 40.000 m² bzw. 63 %). Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 57.300 m² wurde um 58 % verfehlt.

Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² sind mit 17.100 m² bzw. 7 % weiterhin viertplatziert (GJ 2023: 27.950 m² bzw. 10 %, -10.850 m² bzw. -39 %; 5-Jahresschnitt: 37.710 m² wurde um 55 % verfehlt).

Die zuvor drittplatzierten kleinen bis mittleren Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² stiegen mit 49.400 m² bzw. 23 % einen Rang auf (GJ 2023: 63.200 m² bzw. 24 %; -13.800 m² bzw. -22 %; 5-Jahresschnitt in Höhe von 66.920 m² um 26 % verfehlt).

Kleinstflächen unter 1.000 m² erreichten im Gesamtjahr einen Flächenumsatz von in Summe 10.300 m² bzw. 4 % und sind somit weiterhin auf dem letzten Platz, kommend von 13.950 m² bzw. 5 % (-3.650 m² bzw. -26 %; 5-Jahresmittel in Höhe von 15.190 m² um 32 % verfehlt).

Spitzenmiete erstmals über 11 Euro/m²

Die Spitzenmiete stieg zum Jahresende 2024 um leichte 2 % auf den neuen vorläufigen Höchstwert in Höhe von 11 €/m² an, kommend von 10,80 €/m² zum Jahresende 2023. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 9,71 €/m² wurde um deutliche 13 % überschritten.

Die Durchschnittsmiete stieg mit einem Plus von 8 % deutlicher an, kommend von 7,85 €/m² erreichte sie ihren ebenfalls vorläufigen Höchstwert in Höhe von 8,50 €/m². Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 7,46 €/m² wurde um 14 % übertroffen.

Ausblick

„Seit Ende des letzten Quartals verzeichnen wir eine gute Nachfrage aus dem Markt. Wir gehen sehr positiv gestimmt ins neue Jahr“, so Nicolas Werner.