RICS: Europa führt weltweit bei Nachfrage nach grünen Immobilien

• „Grüner Aufschlag“ für nachhaltige Gebäude / Höhere Preisaufschläge in bestimmten Regionen
• Regierungen beeinflussen Baupraktiken in Europa
• Messung von gebundenem Kohlenstoff ist noch selten
• Auswirkungen auf Biodiversität bei vielen Projekten nicht berücksichtigt
• In Deutschland verzeichnen 84 % der Befragten eine stärkere Investorennachfrage nach nachhaltigen Immobilien
• 56 % der Umfrageteilnehmer in Deutschland verzeichnen Mietpreisaufschlag für grüne Immobilien / 52 % sehen zudem höhere Kaufpreise für nachhaltige Gebäude
• Vorschriften und gesetzliche Bestimmungen in Europa und besonders in Deutschland sind entscheidende Treiber für ESG-Investitionsentscheidungen

Der aktuelle Sustainability Report der RICS, an dem rund 4.000 Immobilienexperten weltweit teilgenommen haben, zeigt als zentrales Ergebnis einen deutlichen Anstieg der Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien besonders in Europa.

Der RICS Sustainable Building Index misst die Nachfrage von Mietern und Investoren nach grünen Gebäuden. Der Begriff „grüne Gebäude“ umfasst hierbei Immobilien, die energie- und ressourceneffizient sind, eine geringe CO₂-Bilanz aufweisen und hohe Bewertungen nach verschiedenen internationalen Zertifizierungen für nachhaltiges Bauen erreichen. Im Jahr 2024 wies der Index global einen Netto-Saldo von +41 auf, was eine steigende Nachfrage nach klimaanpassungsfähigen Immobilien verdeutlicht. Dieser Trend folgt auf eine Reihe positiver Werte wie +44 im Jahr 2023, +48 im Jahr 2022 und +55 im Jahr 2021. Obwohl die Werte in den letzten vier Jahren leicht gesunken sind, zeigt der positive Saldo weiterhin eine anhaltende Nachfrage nach nachhaltigen Gewerbeimmobilien.

Nachfragewachstum in allen Regionen, besonders in Europa

Die gestiegene Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien wird in allen Regionen beobachtet. Ähnlich wie in den letzten drei Jahren ist dabei Europa führend. Der Sustainable Building Index für Europa erreichte +63, verglichen mit einem Wert von unter +50 im Nahen Osten und Afrika, Asien-Pazifik sowie Amerika. Weltweit berichten fast die Hälfte der Befragten von einer gestiegenen Nachfrage nach grünen Gebäuden in den letzten 12 Monaten. 41 % bemerken einen moderaten Anstieg, während 8 % einen deutlich stärkeren Zuwachs feststellen. Regionale Ergebnisse zeigen, dass etwa 50 % oder mehr Befragte in Europa, APAC und im Nahen Osten sowie Afrika in den letzten Jahren eine steigende Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien wahrgenommen haben. Die Region Amerika bildet die einzige Ausnahme, wo lediglich 34 % der Befragten einen Anstieg verzeichnen.

Investorennachfrage nach grünen Immobilien: Europa führt, Amerika hinkt hinterher

Die Ergebnisse auf der Investorenseite sind ähnlich. Rund die Hälfte der Befragten weltweit verzeichnete im letzten Jahr eine steigende Nachfrage von Investoren nach grünen Gebäuden. 40 % berichteten von einem moderaten Anstieg, während 9 % von einem deutlicheren Anstieg sprachen. Die Untersuchung von 2023 zeigte, dass die Nachfrage der Investoren in der Region Amerika hinter anderen Regionen zurückblieb. Die diesjährigen Ergebnisse belegen, dass sich daran wenig geändert hat. In der Region Amerika geben lediglich 36 % der Befragten einen Anstieg des Interesses an grünen Gebäuden an – ein Anteil, der niedriger ist als in den anderen untersuchten Regionen. 55 % der Befragten sagen, dass es im letzten Jahr keine Veränderung beim Investoreninteresse an grünen Gebäuden gab, was über dem globalen Durchschnitt von 42 % liegt. Europa liegt am anderen Ende der Skala: 68 % der Experten in der Region geben an, dass das Interesse der Investoren an grünen Gebäuden im letzten Jahr gestiegen ist. Ein moderater Anstieg wurde von 48 % verzeichnet, während 20 % von einem deutlichen Zuwachs sprechen.

In Deutschland gaben 32 % der Umfrageteilnehmer an, dass die Investorennachfrage nach grünen Immobilien deutlich gestiegen ist, von einem moderaten Anstieg berichten 52 %. Damit liegen diese Werte weit über dem globalen Durchschnitt.

„Grüner Aufschlag“ für nachhaltige Gebäude

In der Untersuchung von 2023 gaben viele Befragte an, dass Nachhaltigkeitsmerkmale eines Gebäudes einen erheblichen Einfluss auf Mieten und Kapitalwerte haben. Die diesjährige Umfrage untersuchte, ob grüne Gebäude höhere Marktwerte erzielen. Weltweit geben 44 % der Befragten an, dass grüne Gebäude im Vergleich zu vergleichbaren nicht-grünen Gebäuden mit einem Mietaufschlag belegt werden. 31 % glauben, dass dieser Aufschlag bis zu 10 % beträgt, während 13 % davon ausgehen, dass der Aufschlag sogar höher sein könnte. Selbst wenn es keinen Mietaufschlag gibt, geben 31 % der Fachleute an, dass wahrscheinlich ein „brauner Abschlag“ (Mietminderung für nicht-grüne Gebäude im Vergleich zu grünen) besteht. 25 % der Befragten sehen weder einen Aufschlag noch einen Abschlag. Die Ergebnisse sind etwas robuster, wenn es um den Einfluss grüner Merkmale auf die Preise geht. Weltweit glauben fast 50 %, dass grüne Gebäude im Vergleich zu nicht-grünen Gebäuden mit einem Preisaufschlag bewertet werden. 34 % schätzen den Aufschlag auf 0 % bis 10 %, während 14 % von einem höheren Aufschlag ausgehen. 30 % der Befragten geben an, dass es keinen Preisaufschlag für grüne Gebäude gibt, jedoch einen „braunen Abschlag“. 22 % sehen weder einen Aufschlag noch einen Abschlag.

Höhere Preisaufschläge in bestimmten Regionen

Im Nahen Osten und Afrika weisen 64 % der Befragten auf einen Preisaufschlag für grüne Gebäude hin. Dies zeigt eine stärkere Betonung der Nachhaltigkeit im Bauwesen und die zunehmende Bedeutung nachhaltiger Immobilien in der Region, die versucht, die Herausforderungen des Klimawandels und der schnellen Urbanisierung zu bewältigen. In der APAC-Region glauben 56 %, dass grüne Gebäude mit einem Preisaufschlag bewertet werden. Auch in Europa ist ein bemerkenswerter Trend zu beobachten: Durchschnittlich 50 % der Befragten geben an, dass grüne Gebäude mit einem Miet- und Preisaufschlag verbunden sind. Die ehrgeizigen Richtlinien der Europäischen Kommission zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors könnten diesen Trend antreiben.

Erhöhte Preise für grüne Immobilien in Deutschland

Insgesamt gaben in Deutschland 56 % der Befragten an, dass es einen Mietpreisaufschlag für grüne Immobilien gibt. Davon bezifferten 41 %, dass dieser Preisaufschlag bei bis zu 10 % liegt, 14 % sagten, er betrage zwischen 10 bis 20 % und 1 % gab an, er läge sogar bei über 20 %. Zudem zeigen die Ergebnisse, dass 33 % der Umfrageteilnehmer zwar keinen Preisaufschlag sehen, aber einen „braunen Abschlag”.

Bei den Kapitalwerten sind ähnliche Wert zu verzeichnen. Hier stellen 52 % der Umfrageteilnehmer höhere Preise für grüne Immobilien fest. 36 % beziffern sie bei bis zu 10 %, 16 % zwischen 10 und 20 % und 40 % der Befragten verzeichnen einen „braunen Abschlag”.

Resilienz gegenüber Klimawandel global für Mieter und Investoren nur mäßig wichtig

Die Anpassung an und der Aufbau von Resilienz gegenüber den negativen Auswirkungen des Klimawandels gehören zu den dringendsten Herausforderungen für die gebaute Umwelt. Laut dem Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) wird die Häufigkeit und Intensität extremer Wetterereignisse in den kommenden Jahrzehnten erheblich zunehmen. Dies wird nicht nur den menschlichen Lebensraum und die Gesundheit belasten, sondern auch die gebaute Umwelt stark beeinträchtigen. Für Investoren könnten Klimarisiken zu folgenden Folgen führen:

• Steigende Versicherungsprämien
• Beschleunigte Wertminderung von Vermögenswerten
• Höheres Risiko für ungenutzte (Stranded) Vermögenswerte
• Deutlich höhere Kapitalkosten

Der Bausektor muss sich an den Klimawandel anpassen, um diesen Herausforderungen zu begegnen. Dazu gehören:

• Proaktive Designmethoden zur Erhöhung der Widerstandsfähigkeit gegen extremes Wetter
• Bewertung von Risiken für bestehende Vermögenswerte
• Fokus auf die Umsetzung skalierbarer und messbarer Maßnahmen

Klimavulnerabilitäten beeinflussen Ergebnisse

Die Rückmeldungen aus der Region Amerika, APAC und Europa entsprechen dem globalen Bild. Allerdings stechen die Ergebnisse aus dem Nahen Osten und Afrika heraus. In dieser Region geben über 40 % der Befragten an, dass die Resilienz einer Immobilie gegenüber extremen Wetterbedingungen und anderen negativen Klimafolgen ein wesentlicher oder sehr wichtiger Faktor für Mieter und Investoren ist. Dieser Anteil liegt deutlich über dem globalen Durchschnitt von rund 25 %. Der Nahen Osten und Afrika gelten als überproportional vom Klimawandel betroffen. Laut Weltbank gehört die Region zu den verwundbarsten weltweit, was hohe Temperaturen, extreme Wetterereignisse, schwindende Wasserressourcen, Dürren und Erosion von Küstengebieten betrifft.

Im Gegensatz dazu liegt Großbritannien am anderen Ende des Spektrums: Nur 21 % der Befragten halten die Resilienz gegenüber den negativen Auswirkungen des Klimawandels für Investoren für wesentlich oder sehr wichtig. Für Mieter halten dies sogar nur 15 % für entscheidend.

In Deutschland zeigt sich ein anderes Bild: Hier sagen 52 % der Befragten, dass die Resilienz gegenüber den negativen Auswirkungen des Klimawandels für Investoren wesentlich oder sehr wichtig ist. Für Mieter halten dies 34 % für entscheidend.

Nachfrage von Kunden und Stakeholdern treibt Boom von ESG-Investitionen an

Die Befragten wurden gebeten, die treibenden Kräfte hinter der wachsenden Beliebtheit von ESG-Fonds zu benennen. Diese Fonds haben einen Wert von über 30 Billionen US-Dollar erreicht. Weltweit geben 38 % der Befragten an, dass die Nachfrage von Kunden und Stakeholdern einer der Hauptgründe für diesen Boom ist. Gesetzliche Anforderungen stehen an zweiter Stelle der einflussreichsten Faktoren. 25 % der Befragten weltweit halten sie für entscheidend für das Wachstum von ESG-Investitionen. Dicht dahinter folgen weiterhin hohe Energiepreise und hohe Baukosten. Regulatorische Anreize und Subventionen sowie die zunehmende Verfügbarkeit von ESG-bezogenen Daten sowie Forschungsergebnissenlanden am Ende der Liste. Nur etwa 10 % der Befragten weltweit nennen diese Faktoren als wichtige Treiber.

Vorschriften und gesetzliche Bestimmungen in Europa und besonders in Deutschland sind entscheidende Treiber für ESG-Investitionsentscheidungen

Die Ergebnisse aus Europa, APAC sowie dem Nahen Osten und Afrika stimmen weitgehend mit dem globalen Bild überein. In diesen Regionen identifiziert ein erheblicher Anteil der Befragten (43 % bis 48 %) die Nachfrage von Kunden und Stakeholdern als Schlüsselfaktor für ESG-Investitionen. In Deutschland liegt der Anteil bei 47 % und damit im regionalen Durchschnitt.

34 % der Befragten in Europa betrachten Regulierungen und gesetzliche Anforderungen als einen der Hauptgründe für den Boom der ESG-Investitionen – mehr als in jeder anderen Region. Dies ist auf die Strategie der Europäischen Kommission zur Finanzierung des Übergangs zu einer nachhaltigen Wirtschaft zurückzuführen. Diese umfasst umfassende Maßnahmen, um Investitionen in nachhaltige Technologien und Unternehmen zu fördern, damit die Ziele des European Green Deal erreicht werden.

In Deutschland gaben sogar 50 % der Umfrageteilnehmer an, dass Vorschriften und gesetzliche Bestimmungen entscheidende Treiber für ESG-Investitionsentscheidungen sind. 44 % betrachten steigende ESG-Berichtsanforderungen und -vorschriften als treibende Faktoren und 33 % gaben die weiterhin hohen Energiepreise als Grund an.

In der Region Amerika gehören hohe Baukosten, Inflation und Zinsen zu den Haupttreibern, die von 29 % der Befragten genannt werden. 28 % sehen versicherungsbezogene Risiken als führenden Grund, während 27 % sowohl Regulierungen und gesetzliche Anforderungen als auch weiterhin hohe Energiepreise als bedeutende Einflussfaktoren nennen.

Gesetzgebung beeinflusst Praktiken im Bauwesen, doch gezieltere Politik ist erforderlich

Laut dem neuesten Global Status Report for Buildings and Construction sind die Kohlenstoffemissionen im Bau- und Gebäudesektor auf einem Rekordhoch, was den Sektor daran hindert, die Netto-Null-Ziele bis 2050 zu erreichen. Um die Lücke zwischen den aktuellen Emissionen und dem erforderlichen Pfad zur Dekarbonisierung des globalen Gebäudebestands in den nächsten 30 Jahren zu schließen, sind gezielte politische Maßnahmen erforderlich. Die RICS-Ergebnisse zeigen, dass Vorschriften zwar einen Einfluss haben, jedoch nur in begrenztem Maße. Weltweit glauben 38 % der Befragten, dass gesetzliche Regelungen eine starke oder sehr signifikante Wirkung auf Trends und Praktiken im Bauwesen haben (nur 12 % sehen eine sehr signifikante Wirkung). 39 % geben an, dass Vorschriften lediglich einen moderaten Einfluss auf die Aktivitäten der Branche haben, während 23 % sagten, dass sie kaum oder keinen Einfluss haben.

Regierungen beeinflussen Baupraktiken in Europa stärker

Die Ergebnisse in den Regionen sind dabei unterschiedlich. Mehr als die Hälfte der in Europa ansässigen Befragten gibt an, dass staatliche Vorschriften entweder eine starke oder sehr signifikante Wirkung auf Trends und Praktiken in der Branche haben. Dies ist ein höherer Anteil als in jeder anderen Region. Die weitreichenden Vorschriften der Europäischen Kommission für nachhaltiges Bauen, darunter grüne Standards für Bauprodukte, eine CO2-Abgabe auf bestimmte importierte Güter und das Level(s)-Rahmenwerk zur Bewertung der Nachhaltigkeitsleistung von Gebäuden, dürften diese Entwicklungen vorantreiben.

Messung von gebundenem Kohlenstoff ist noch selten

Trotz der Tatsache, dass die gebaute Umwelt fast 40 % der globalen Kohlenstoffemissionen verursacht, gibt es nur begrenzte Anzeichen dafür, dass der Sektor den gebundenen Kohlenstoff bei Projekten systematisch erfasst. Weltweit geben 34 % der Befragten an, dass sie den gebundenen Kohlenstoff in Projekten überhaupt nicht messen. Dieser Anteil ist in den letzten drei Jahren zwar stetig gesunken, bleibt jedoch beträchtlich. 21 % weltweit geben an, dass sie Kohlenstoff bei Projekten messen und diese Daten zur Auswahl von Materialien und Komponenten nutzen. Knapp ein Viertel der Umfrageteilnehmer global misst zwar den gebundenen Kohlenstoff, jedoch ohne signifikante Auswirkungen auf die Material- und Komponentenauswahl. Zusätzlich geben 22 % der Befragten an, dass sie den gebundenen Kohlenstoff messen möchten, wenn es hierfür einen standardisierten Ansatz gäbe.

Auswirkungen auf Biodiversität bei vielen Projekten nicht berücksichtigt

Der Verlust der Biodiversität ist eine der größten globalen Herausforderungen. Laut Schätzungen des World Wide Fund for Nature (WWF) sind die weltweiten Wildtierbestände in den letzten 50 Jahren um über 70 % zurückgegangen. Die gebaute Umwelt spielt hierbei eine zentrale Rolle. Daher muss sich die Branche erheblich verändern, um den rasanten Verlust an Artenvielfalt aufzuhalten. Der größte Anteil der Befragten weltweit (39 %) berichtet, dass Biodiversität bei weniger als 50 % der Projekte berücksichtigt wird. 27 % geben an, dass die Biodiversität bei mehr als 50 % ihrer Projekte eine Rolle spielt. Nur 14 % sagen, dass die Biodiversität bei all ihren Projekten berücksichtigt wird.

Klimaanpassung und Resilienz finden zunehmend Beachtung

Erfreulicherweise zeigen die Ergebnisse, dass die Baubranche Klimaanpassung und Resilienz bei ihren Projekten zunehmend berücksichtigt. Weltweit geben 29 % der Befragten an, dass die Integration von Maßnahmen zur Klimaanpassung und -resilienz während der Planungs- und Bauphasen sehr wichtig ist. 16 % halten sie für essenziell. 35 % der Befragten sagten, dass Resilienz von durchschnittlicher Bedeutung ist. 15 % halten Resilienz für wenig wichtig, während 5 % sie für gar nicht wichtig halten.

Hohe Anfangskosten als größte Barriere für grüne Praktiken

Um ein besseres Verständnis für die Hindernisse zu erhalten, die der Einführung nachhaltiger Praktiken im Bauwesen im Weg stehen, wurden die Befragten nach den wichtigsten Barrieren gefragt. Weltweit geben 45 % an, dass hohe Anfangskosten für grüne Baupraktiken und nachhaltige Materialien die größte Hürde darstellen. 40 % nennen Fachkräftemangel, Wissenslücken und unzureichende Schulungen als wichtige Hindernisse. 33 % sehen kulturelle Hindernisse, etablierte Praktiken und ein fehlendes Bewusstsein für nachhaltige Baupraktiken als zentrale Probleme. Weitere Hürden umfassen mangelnde Nachfrage von Kunden und Stakeholdern, unzureichende staatliche Unterstützung sowie fehlende etablierte Branchenstandards.

Fazit Europa: „Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien bleibt – es gibt keinen Grund auszuruhen“

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board (EWRB): „Ein weiteres Jahr in Folge zeigt der RICS Sustainability Report 2024 ein gemischtes Bild. Die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien wird als wichtigster Treiber global gesehen, aber die Umsetzung der notwendigen Maßnahmen ist wenig überzeugend. Die Nachfrage nach grünen Immobilien steigt zwar langsamer an, aber die Akzeptanz der Notwendigkeit von Klimaresilienz ist in den Regionen besonders ausgeprägt, die die Auswirkungen des Klimawandels bereits zu spüren bekommen. In Europa steht als Treiber die Regulierung an erster Stelle, die mit dem Green Deal und den zugehörigen Direktiven auch die Vorreiterrolle im globalen Ranking untermauert. Die viel diskutierten Risiken, wie die beschleunigte Wertminderung von Vermögenswerten, insbesondere für ungenutzte (Stranded) Assets, deutlich höhere Kapitalkosten und Versicherungsprämien stehen bei Investoren, Banken und Asset Manager mittlerweile oben auf der Checkliste. In der Bauindustrie zeigt sich weiterhin, dass die Kohlenstoffmessung noch nicht Einzug gehalten hat, um Entscheidungen zu treffen. Auch Biodiversität ist nur in einigen Projekten von besonderer Bedeutung. Hohe Kosten und der Mangel an Daten bleiben weiterhin ein Hindernis. Wir bewegen uns in die richtige Richtung, müssen aber schneller vorankommen.”

Fazit Deutschland: „ESG ist gekommen, um zu bleiben. Die steigendende Nachfrage übersetzt sich nunmehr auch (nachweislich) in erhöhte Kapitalwerte”

Jens Böhnlein MRICS, Vorstandsvorsitzender der RICS Deutschland: „In den letzten Jahren war vor allem das regulatorische Umfeld der Treiber von Nachhaltigkeit. Dieses Paradigma erfährt gerade eine Änderung, und spiegelt sich in einem Aufschlag für ´grüne Immobilien´ wider. In einem Marktumfeld, welches um die besten Mieter wirbt, sehen wir, dass trotz mancher Unkenrufe die ESG-bezogenen Themen weiterhin wichtig sind und deren Bedeutung zunimmt. Gleichwohl sind auch immer noch nicht alle ESG bezogenen Risiken adäquat abgebildet, und auch die hohen Anfangskosten stellen weiterhin im derzeitigen Marktumfeld eine hohe Hürde da. Dennoch, wer einen Blick auch über den deutschen Tellerrand wagt, wird feststellen, dass sich ESG bezogene Maßnahmen lohnen und die Nachfrage nach diesen Produkten sowohl von Mietern wie auch Investoren weiter steigt. Perspektivische Anforderungen an Biodiversität und Wiederverwertbarkeit werden noch stärker in den Fokus rücken werden, da sich diese auf den Kapitalwert und Spitzenmiete auswirken werden. Das zeigt, dass sich ESG sowohl für Mieter als auch Investoren nachhaltig lohnt.“