Ruhrgebiet: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien für das Gesamtjahr 2024
- Flächenumsatz erneut rückläufig
- Bestandsobjekte und Brownfields prägen den Markt
- Big-Boxes für knapp 70 % verantwortlich, Gewerbeparks legen leicht zu
- Branchen-Ranking: Logistik/Spedition weiterhin unangefochten auf Platz 1
- Ranking der Größenklassen: Abschlüsse ab 5.001 m² für 80 % des Flächenumsatzes verantwortlich
- Spitzenmiete im Ruhrgebiet verteuert sich um 7%
- Ausblick: Entwicklungen im Segment Multi-User in den Startlöchern
Im Ruhrgebiet wurden 2024 von allen Marktteilnehmern Verträge für zusammengerechnet 345.600 m² Logistik- und Industrieflächen zur Miete und Eigennutzung geschlossen. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke, in seinem aktuellen Marktbericht.
Damit gab der Markt um 104.800 m² bzw. 23 % gegenüber dem Vorjahresergebnis von 450.400 m² nach. Mit Blick auf die letzten fünf Gesamtjahre stellt der 2024 erzielte Flächenumsatz das schwächste Jahresergebnis dar. Bereits seit 2022 bewegt sich der Markt unter seinem üblichen Niveau und lag im abgelaufenen Jahr 39 % unter seinem aktuellen Fünfjahresschnitt von 567.100 m².
Der Markt für Logistik- und Industrieflächen Ruhrgebiet war 2024 ausschließlich ein Mietmarkt, im Vorjahr waren noch 27.000 m² bzw. 6 % auf eigengenutzte Fläche entfallen.
„2024 prägten Abschlüsse in Bestandsobjekten und Brownfields maßgeblich das Geschehen“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die für alle drei NRW-Märkte Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet verantwortlich zeichnet. Bestandsobjekte konnten um 54.400 m² bzw. 27 % gegenüber dem Vorjahr zulegten, sodass insgesamt 256.200 m² neu vermietet wurden (GJ 2023: 201.800 m² bzw. 45 %). Damit konnten sie ihren Marktanteil auf 74 % bzw. um 29 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung ausbauen.
Hinzugewinnen konnte auch die Kategorie Brownfields. Im Gegensatz zum Vorjahr summierten sich die Abschlüsse in revitalisierten, ehemaligen Brachen auf 89.400 m² bzw. 26 % (GJ 2023: 0 m²). Damit haben sie etwas mehr als einen von vier umgesetzten Quadratmetern beigetragen. Hervorzuheben sind die Großabschlüsse durch Euziel über 38.300 m² Hallenfläche, EDA Cloud über 30.080 m² und Flexispot mit 20.000 m², die in Summe beinahe den gesamten Flächenumsatz der Kategorie ausmachten.
Anmietungen in Neubauobjekten auf der grünen Wiese blieben hingegen 2024 aus. Im Vorjahr prägten sie noch mit 248.600 m² bzw. 55 % den Großteil des Flächenumsatzes.
Bezogen auf die Gebäudeart haben Big-Box-Objekten erneut den Löwenanteil des Gesamtflächenumsatzes gestellt. 2024 entfielen 237.800 m² bzw. 69 % auf moderne Logistikbauten (GJ 2023: 326.800 m² bzw. 73 %). Größter Flächentreiber war Euziel, die allein knapp 64.000 m² in den Teilmärkten Essen und Duisburg in zwei Märkten abgenommen hat.Zweitplatziert sind weiterhin Anmietungen in Objekten, die weder Gewerbeparks noch Big-Boxes zuzuordnen sind mit 79.700 m² bzw. 23 %, kommend von 105.400 m² bzw. ebenfalls 23 %.
Anmietungen in Gewerbeparks kamen auf 28.100 m² bzw. 8 % (GJ 2023: 18.200 m² bzw. 4 %), allerdings konnten sie als einzige Kategorie sowohl Bedeutung als auch absoluten Flächenumsatz leicht steigern.
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition weiterhin unangefochten auf Platz 1
Die höchste Aktivität hat Realogis im Gesamtjahr 2024 seitens Unternehmen der Kategorie Logistik/Spedition beobachtet. Die Vertragsabschlüsse summierten sich auf über 168.600 m² bzw. 49 %. Die Großabschlüsse seitens EDA Cloud (30.080 m²) und Shaoke (22.500 m²) trugen in Summe 52.580 m² bzw. 31 % des Flächenumsatzes bei.
Kommend von 232.800 m² bzw. 51 % liegt hier jedoch der größte Rückgang aller Flächenumsätze nach Branchen mit -64.200 m² bzw. -28 % vor. Für die im Marktgebiet in der Vergangenheit bedeutendste Branche spiegelt sich das Ergebnis auch im Niveau des 5-Jahresschnitts wider, der aktuell bei 268.425 m² liegt und um 37 % unterboten wurde.
„Die Branche Logistik/Spedition muss nach wie vor noch den grauen Leerstand abbauen. Derzeit hat sie teilweise immer noch mit Insolvenzen ihrer Bestandskunden zu kämpfen oder kann die prognostizierten Wachstumsraten nicht erfüllen und in der Folge die Flächen, die sie spekulativ anmieten mussten, nicht mit Neukunden füllen“, so Bülent Alemdag.
Auf dem zweiten Rang folgen erneut Abschlüsse seitens Handelsunternehmen mit 126.800 m² bzw. 37 % (GJ 2023: 111.800 m² bzw. 25 %). Zwei Drittel des Flächenumsatzes haben die drei Großabschlüsse der E-Commerce Unternehmen Euziel (38.300 m² sowie 25.600 m²) und Flexispot (20.000 m²) mit in Summe 83.900 m² beigetragen. Damit hatten sie auch maßgeblichen Anteil am Umsatz der Unterkategorie E-Commerce innerhalb der Oberkategorie Handel, die insgesamt auf einen Flächenumsatz von 109.620 m² kam und auf eine anteilige Bedeutung von 87 %. Abschlüsse seitens klassischer Händler summierten sich auf 16.900 m² bzw. 13 %, kommend von 71.300 m² bzw. 64 % im Vorjahr gaben sie um 54.400 m² bzw. 76 % nach. Insgesamt konnte der Handel zwar gegenüber dem Vorjahr um 15.000 m² bzw. 13 % zulegen, allerdings wurde der 5-Jahresdurchschnitt von aktuell 237.100 m² (5-Jahresdurchschnitt) um fast die Hälfte unterschritten (-47 %).
Ranking der Größenklassen: Abschlüsse ab 5.001 m² für 80 % des Flächenumsatzes verantwortlich
Weiterhin von höchster Bedeutung für den Markt des Ruhrgebietes sind Großflächenabschlüsse über 10.001 m². Sie erzielten 2024 einen Flächenumsatz in Höhe von 237.800 m² bzw. 69 % (GJ 2023: 326.900 m² bzw. 73 %). Während im Vorjahr noch zwei Abschlüsse über 50.000 m² zu beobachten waren, fiel der größte Abschluss im Gesamtjahr 2024 mit 38.300 m² deutlich kleiner aus.
Die Größenklasse zwischen 5.001 und 10.000 m² steuerte 40.300 m² bzw. 12 % bei und liegt auf Rang 3 drei (GJ 2023: 83.900 m² bzw. 19 %), was mehr als einer Halbierung im Vorjahresvergleich gleichkommt.
„Abschlüsse ab 5.001 m² bleiben nach wie vor die größten Flächenumsatztreiber im Ruhrgebiet und sind für vier von fünf umgesetzten Quadratmetern verantwortlich“, so Bülent Alemdag. Während sie allerdings 2023 noch 91 % des gesamten Flächenumsatzes erklärten (bzw. 410.800 m²), sind es 2024 nur noch 80 % (278.000 m²). In Summe ging das Delta des Gesamtjahres überwiegend auf ausgebliebene Anmietungen dieser beiden Großflächen zurück.
Die Kategorie der mittelgroßen Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² ist aktuell mit 41.500 m² bzw. 12 % einen Rang auf Platz zwei aufgestiegen (GJ 2023: 21.400 m² bzw. 5 %). Kleinere bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² vereinten im abgelaufenen Jahr 25.000 m² bzw. 7 % des Flächenumsatzes auf sich (GJ 2023: 16.100 m² bzw. 3 %) und Kleinstflächen unter 1.000 m² spielten für den Markt des Ruhrgebietes weiterhin eine geringe Rolle (GJ 2024: 1.100 m² bzw. weniger als 1 %; GJ 2023: 2.100 m² bzw. weniger als 1 %).
Spitzenmiete im Ruhrgebiet verteuert sich um 7%
Das Ruhrgebiet ist der einzige Markt, der im Gesamtjahresvergleich eine Preissteigerung der Spitzenmiete in Höhe von 7 % verzeichnen konnte: Sie erhöhte sich kommend von 7,25 €/m² auf 7,75 €/m². Allerdings war dieser Wert schon im Halbjahr 2024 erreicht und stellt zum Jahresende eine Seitwärtsbewegung dar. Der 5-Jahresdurchschnitt von 6,45 €/m² wurde um deutliche 20 % überboten.
Im Gesamtjahresvergleich entwickelte sich die Durchschnittsmiete ebenfalls dynamisch mit einem Preisaufschlag zum Jahresende 2024 in Höhe von 7 % auf 6,50 €/m², ausgehend von 6,10 €/m². Auch hier ist eine Seitwärtsbewegung beim Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 zu beobachten. Der 5-Jahresdurchschnitt von 5,22 €/m² wurde um ebenfalls deutliche 25 % überboten.
Ausblick
„2025 kommen noch einige Objekte auf den NRW-Teilmarkt Ruhrgebiet, welche aus angemieteten Überhängen von Logistikern nachvermietet werden müssen, da diese konjunkturbedingt nicht gefüllt werden konnten. Zudem befinden sich einige Entwicklungen im Segment Multi-User in den Startlöchern“, berichtet Bülent Alemdag.
