Sonar nutzt 2024 zur Portfolio-Optimierung, Mitarbeitergewinnung und Positionierung für Workout-Mandate

„Im zurückliegenden Jahr gab es erwartungsgemäß weniger Transaktionen. Für Sonar war es dennoch ein gutes Jahr, da wir von der Breite unserer verschiedenen Geschäftsbereiche profitiert haben. Wir haben es vor allem auch dazu genutzt, die von uns als Asset Manager betreuten Portfolios mit zusammen 144 Einzelobjekten mit den wesentlichen Nutzungen Büro, Logistik, Wohnen und Retail weiter zu optimieren. Neben einer Reihe von Vermietungen sind von uns dafür ESG-Aktivitäten, CapEx- und Refurbishment-Maßnahmen im Umfang von rund 95 Millionen Euro realisiert worden. Auch das im Jahr 2023 übernommene Property-Management-Team hat sich als eingespielt und mit zunehmendem positivem Beitrag als wachsende Geschäftssäule erwiesen“, fasst Christoph Wittkop, CEO und Managing Partner von Sonar, das zurückliegende Jahr zusammen.

Das Volumen der Assets under Management belief sich zum Jahresende auf rund 3,0 Mrd. Euro und die Zahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den deutschlandweit fünf Niederlassungen stieg im Jahresverlauf von 51 auf 59 an. Sonar schloss zudem im Jahr 2024 drei Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 90 Mio. Euro ab. Dabei handelte es sich um zwei Verkäufe und einen Ankauf.

Neue Asset-Management-Mandate

Darüber hinaus übernahm Sonar Service-Mandate im Zuge von Asset-Manager-Wechseln, die aufgrund veränderter Investorenpräferenzen erfolgten. Sonar hat erfolgreich an Ausschreibungsverfahren teilgenommen und unter anderem ein Mandat für ein großes Büroobjekt am Berliner Flughafen BER erhalten. Für 2025 rechnet das Unternehmen mit weiteren Beauftragungen.

Mietverträge über rund 63.000 m² abgeschlossen

2024 wurden durch das Unternehmen Mietverträge über rund 63.000 m² Fläche abgeschlossen, davon etwa 31.000 m² über Neuvermietungen und circa 32.000 m² über Prolongationen bestehender Verträge.

Außerdem hat Sonar die Revitalisierung der Immobilie in der Chausseestraße 23 in Berlin-Mitte erfolgreich abgeschlossen und an den neuen langfristigen Nutzer, eine Institution der öffentlichen Hand, übergeben. Das Objekt mit rund 21.500 m² vermietbarer Bürofläche wurde seit 2016 von Sonar für drei Eigentümer erfolgreich betreut. Nach dem Auszug des früheren Nutzers im Jahr 2021 wurde eine nachhaltige Value-Add-Strategie umgesetzt, inklusive einer Modernisierung und Erweiterung des Gebäudes.

Transformation von Büro- zu Wohnraum gestartet

Die für Projektentwicklungen zuständige Sonar Development hat im vergangenen Jahr im Auftrag eines institutionellen Investors begonnen, zwei leerstehende Bürogebäude entlang der Eschborner Hauptstraße 71–79 und 87 in modernen Wohnraum umzuwandeln. Insgesamt sollen rund 200 Wohneinheiten entstehen. Dabei trägt das Projekt zur Deckung des dringenden Wohnraumbedarfs in der Region bei. Gemeinsam mit den Planungspartnern wurde nach intensiver Machbarkeitsprüfung ein Nutzungskonzept entwickelt, das die bestehende Bausubstanz einbindet und auf nachhaltige Lösungen wie die Sanierung nach KfW-55-Standard setzt.

Workout-Beratungsmandate übernommen

Sonar hat sich 2024 zudem als Spezialist für Workout-Maßnahmen etabliert und erste Mandate übernommen. Der Schwerpunkt liegt auf der Restrukturierung und der laufenden Workout-Beratung von Objekten im Auftrag von Kreditgebern für mehrere erstrangig oder nur mittelbar besicherte Darlehen mit einem Gesamtvolumen im dreistelligen Millionenbereich.

Generell rechnet Sonar mit einer wachsenden Anzahl von Workout-Mandaten von Kreditgebern wie Banken, Versorgungswerken/Versicherungen sowie von Insolvenzverwaltern. Daraus sollten sich auch Investmentchancen ergeben. Diese resultieren aus dem Druck auf Investoren und Entwickler seitens der Kreditgeber, der aufgrund anstehender Refinanzierungsnotwendigkeiten in diesem und im nächsten Jahr weiter zunehmen wird.

Gut positioniert für 2025

„Wir erwarten für 2025 insgesamt ein verhaltenes Anziehen des Transaktionsgeschäfts. Vielmehr wird es weiterhin durch die der Umsetzung von ESG-Maßnahmen, Sanierungen und möglichen Umnutzungen geprägt sein. Das erfordert Investitionen, die angesichts des aktuellen Zinsniveaus sowie restriktiver Kreditvergaben teilweise schwer realisierbar sind. Die Praxis zeigt aber, dass die Realisierung von ESG-Maßnahmen nicht automatisch hohe Kosten bedeutet. Hier wollen wir zeigen, was wirtschaftlich sinnvoll möglich ist. Dabei profitieren wir vom Know-how der Sonar Development, das sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen im Bestand gefragt ist“, so Christoph Wittkop.

„Zudem nimmt die Bedeutung alternativer Finanzierungsquellen wie Real Estate Debt Funds zu, da traditionelle Banken zurückhaltender agieren. Hier wird spannend sein, ob diese Finanzierer mit ihren Renditeerwartungen auf ausreichend passende Finanzierungsmöglichkeiten treffen. Die Büroimmobilie als Investmentprodukt wird sich in den guten Lagen erholen, aber die bestimmenden Asset-Klassen bleiben wie 2024 Wohnen und Logistik. Value-add-Kapital aus dem Ausland ist grundsätzlich in hohem Maße verfügbar – bisher jedoch kam es aufgrund der vorhandenen zu großen Lücken zwischen den Preisvorstellungen sowie noch begrenzter ‚Distressed Situations‘ zu wenigen Transaktionen mit diesen Investoren. Die Mandate im Bereich Workout erinnern an die letzte Krisenphase. Da waren es jedoch weniger Einzelobjekte oder Projekte, sondern häufig gleich Portfolios“, merkt Christoph Wittkop weiter an.

Sonar Real Estate hat sich entsprechend als strategischer Partner für Investoren positioniert. Mit einer klaren Ausrichtung, technischer Expertise und umfassendem Know-how in der Kapitalbeschaffung ist das Unternehmen bestens aufgestellt, um Projekte von der Neupositionierung bis hin zur Wertschöpfung zu begleiten. „Dabei können wir unsere Partner beispielsweise mit unserer Expertise bei der Veräußerung und Transformation notleidender Objekte unterstützen, die zunehmend Value-Add-Investoren anziehen. Dank unserer deutschlandweiten Präsenz und der Inhouse-Kompetenz in den Bereichen Development und Revitalisierung sichern wir Real Estate Investoren den Zugang zu nachhaltigen, zukunftsfähigen Lösungen“, so Christoph Wittkop abschließend.