Stadt Dortmund treibt im ersten Halbjahr die Flächenumsätze auf dem Büromarkt
Bemerkenswerter Flächenumsatz
Der Büromarkt Dortmund verbuchte zum Halbjahr 2024 einen Flächenumsatz von insgesamt rund 55.000 m². In ihrer Halbjahres-Analyse ermittelte die CUBION Immobilien AG Vermietungsumsätze im Volumen von etwa 52.000 m² sowie weitere 3.000 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einer deutlichen Steigerung des Vermietungsergebnisses um rund 41 % (Halbjahr 2023: 37.000 m²) sowie einer Verdoppelung der Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer (Halbjahr 2023: 1.500 m²).
Positive Entwicklung
„Der Büromarkt Dortmund verzeichnet ein sehr starkes erstes Halbjahr“, stellt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, fest. „Hohe Vermietungsumsätze, viele Fertigstellungen im laufenden Kalenderjahr und gestiegene Mieten zeichnen ein positives Bild für den Dortmunder Büromarkt und zeugen von dessen Stabilität.“
Öffentliche Hand schließt größte Mietverträge ab
Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 62 Mietverträgen. Die drei größten Mietverträge gingen auf das Konto der Stadt Dortmund. Es konnten dabei zwei Vertragsabschlüsse oberhalb von 5.000 m² verzeichnet werden. Den größten Mietvertrag vermittelte CUBION im Gebäudekomplex „Hexagon“ an der Voßkuhle 37. Hier hat die Stadt Dortmund für das Jugendamt rd. 9.700 m² Büroflächen angemietet. Zudem mietete die Stadt Dortmund im Freistuhl 7 weitere rd. 5.400 m². Für die Musikschule sicherte sich die Stadt Dortmund schließlich noch Flächen im „Westfalenhaus“ an der Hansastraße 7-11.
Leerstand leicht angestiegen
Die Tendenz eines ansteigenden Leerstands hat sich auch 2024 fortgesetzt. Seit Jahresfrist ist die Leerstandsquote um 0,3 % auf 5,0 % bzw. auf einen Leerstand von rd. 158.500 m² angestiegen. Enthalten sind hier rd. 4.300 m² in Form von Untermietangeboten. Damit liegt der Leerstand allerdings immer noch auf einem gesunden Niveau. Durch Neubau kommen derzeit mehr neue zusätzliche Büroflächen auf den Markt als es in den letzten drei Dekaden jemals in einem Jahr der Fall war. Baupreissteigerungen und gestiegenen Zinsen zum Trotz wird für 2024 ein Fertigstellungsvolumen von rd. 134.000 m² erwartet. Von diesen Neubauflächen ist derzeit noch ein gutes Viertel verfügbar und kann angemietet werden.
Branchen und Lagen
Die Öffentliche Hand hat mit rund 44 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen unter anderem durch die drei genannten großen Abschlüsse den Vermietungsmarkt entscheidend mitgeprägt. Das traditionell starke Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen wurde in der Branchenauswertung mit rd. 18 % erneut auf den zweiten Platz verdrängt. Es folgen die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit rd. 17 % und der Bereich EDV, IT und Telekommunikation mit etwa 8 % relativem Anteil. Die beliebteste Lage im Jahresverlauf ist bislang der Citykern. Auf diese Büromarktzone entfielen rund 26 % der gesamten Vermietungsleistung. Es folgt knapp dahinter der Büroboulevard B1 mit rd. 25 %. Die Büromarktzone Phoenix-See kommt auf rd. 14 %, während die Lagen Technologiepark und Stadtkrone Ost jeweils rund 9 % Marktanteil an der Vermietungsleistung für sich beanspruchen.
Durchschnittsmieten steigen weiter an
Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) hat sich nach einer Stabilisierung im Jahr 2023 nun weiter deutlich erhöht und liegt jetzt bei 12,45 EUR/m² (2023: 10,73 EUR/m²). Bei Betrachtung der Durchschnittsmieten inklusive Neubau, ergibt sich im Vorjahresvergleich ebenfalls eine Steigerung, die mit 0,74 EUR/m² auf 12,70 EUR/m² jedoch nicht ganz so stark ausfällt (2023: 11,96 EUR/m²). Die Entwicklung der realisierten Spitzenmiete ist stabil und liegt im bisherigen Jahresverlauf bei 16,50 EUR/m² (2023: 16,55 EUR/m²). Für Neubauflächen in besten Lagen Dortmunds können allerdings Spitzenmieten jenseits der 20,00 EUR/m²-Marke aufgerufen werden.
Ausblick optimistisch
Bleibt die Nachfrage so gut wie im ersten Halbjahr, so ist für das Gesamtjahr 2024 mit einem Gesamtbüroflächenumsatz oberhalb von 100.000 m² zu rechnen. Damit könnte das schwächere Vorjahresergebnis (2023: 85.500 m²) deutlich überschritten werden, wenngleich die Ergebnisse der beiden Rekordjahre 2021 und 2022 vermutlich unerreicht bleiben. Es bleibt abzuwarten, ob die Anmietungen der öffentlichen Hand auf einem vergleichbar hohen Niveau bleiben und den Vermietungsmarkt weiterhin maßgeblich stützen. Optimistisch stimmt in jedem Fall das neu auf den Markt treffende hohe Fertigstellungsvolumen noch nicht vollständig vermieteter attraktiver Neubauflächen. Diese bieten optimales Potenzial zur Realisierung neuer Bürowelten bei Erfüllung hoher Nutzeranforderungen an Energieeffizienz und weitere ESG-Kriterien. Mit kontinuierlich weiter steigenden Mieten ist zu rechnen. Die Leerstandsquote wird sich bis Jahresende noch weiter erhöhen, da Umzüge einiger großer Unternehmen in Neubauten unmittelbar bevorstehen. Deren bisher genutzte Flächen fallen entsprechend dem Leerstand zu.
