Starkes Schlussquartal bestätigt Aufwärtstrend bei Wohninvestments

Ein umsatzstarkes Schlussquartal mit mehreren großvolumigen Abschlüssen hat für eine deutliche Belebung am deutschen Wohninvestmentmarkt in diesem Jahr gesorgt. Von Januar bis Dezember 2024 wurden Transaktionen* im Umfang von 9,84 Milliarden Euro getätigt und damit das Vorjahresergebnis um 20,6 Prozent übertroffen. Allein auf das vierte Quartal des abgelaufenen Jahres entfielen 3,57 Milliarden Euro. Insgesamt wurden 2024 rund 61.600 Wohneinheiten gehandelt, davon 23.850 im vierten Quartal (Vorjahr: 18.125 Einheiten).

„Nach einem äußerst schwachen Beginn hatte sich noch zum Ende des ersten Quartals abgezeichnet, dass sich das Marktgeschehen im weiteren Jahresverlauf deutlich beleben würde. Mit knapp zehn Milliarden Euro liegt das Ergebnis nun ziemlich genau auf dem von uns zum Jahresanfang prognostizierten Niveau. Damit bestätigt sich der Aufwärtstrend und der Markt startet mit Rückenwind ins neue Jahr“, kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Für den positiven Jahresausklang sorgten unter anderem diverse Portfoliokäufe im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, von denen sieben im letzten Quartal getätigt wurden. Zwei davon dürften sich sogar im mittleren dreistelligen Millionenbereich bewegen, wie der Kauf der Projektentwicklung „Konnekt“ auf dem ehemaligen Knorr-Bremse-Gelände in Berlin-Marzahn durch die kommunale Wohnungsgesellschaft Howoge sowie der Verkauf von Projektentwicklungen durch die Vonovia-Töchter GSW und Buwog an HIH Invest Real Estate. Bereits im dritten Quartal hatte Vonovia ein rund 2.000 Einheiten großes Portfolio im Rhein-Main-Gebiet veräußert, das mehrere Family-Offices für zusammen 300 Millionen Euro erwarben. 

Das vierte Quartal 2024 war zugleich das umsatzstärkste Vierteljahr seit dem starken Zinsanstieg zu Beginn 2022 und damit seit immerhin mehr als zehn Quartalen. Der Vorjahreswert (2,3 Milliarden Euro) wurde um mehr als die Hälfte übertroffen. Deutlich gestiegen ist auch die Zahl der registrierten Transaktionen. Insgesamt 70 Abschlüsse wurden von Oktober bis Dezember gezählt, ein Viertel mehr als im Vorjahreszeitraum.

Für das Gesamtjahr ergeben sich somit 337 Transaktionen, ebenfalls rund ein Viertel mehr als ein Jahr zuvor. Die durchschnittliche Ticketgröße ist infolge der großvolumigen Abschlüsse in der zweiten Jahreshälfte von 18 Millionen Euro zum Ende des ersten Quartals auf 51 Millionen Euro zum Jahresende gestiegen.

Forward-Deals erleben ein kleines Comeback

Mit den großvolumigen Transaktionen bei Projektentwicklungen im Schlussquartal ist auch der Anteil der Forward-Deals am Gesamtvolumen gestiegen: von 11,5 Prozent im Vorjahr auf nunmehr 17,8 Prozent. Die Anzahl der Forward-Deals ist von 18 auf 24 gewachsen. „Investoren sind wieder bereit, auch Projekte zu kaufen, die noch ein bis zwei Jahre bis zur Fertigstellung brauchen. Zu Beginn dieses Jahres lag diese Zeitspanne noch deutlich unter einem Jahr“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Für 2025 rechnet er mit einer Zunahme von Forward-Deals, allein schon deshalb, weil neuwertiges Produkt knapp ist und dies angesichts niedriger Baugenehmigungszahlen auch vorerst bleiben wird. „Marktanteile von bis zu 50 Prozent wie zum Höhepunkt des letzten Zyklus werden Forward-Deals allerdings auf mittlere Sicht nicht erreichen.“

Bei der Wahl der Risikoklasse entscheiden sich Investoren nach wie vor am häufigsten für Core-plus-Objekte, die mit 73 Prozent das Marktgeschehen zwar nach wie vor prägen, allerdings nicht mehr so stark wie in den beiden Vorjahren mit im Schnitt 84 Prozent. Auf das Core-Segment entfielen im abgelaufenen Jahr 21 Prozent und rund sechs Prozent auf Value-add- und opportunistische Transaktionen.

Börsennotierte Wohnungsunternehmen kommen 2025 als Käufer zurück

Auch auf der Käuferseite ist der Wohninvestmentmarkt im Gesamtjahr 2024 in die Breite gewachsen. Mit einem Anteil von rund 44 Prozent im Jahresdurchschnitt stellten Asset- und Fondsmanager zwar immer noch den größten Anteil, waren aber nicht mehr so dominant wie in den Vorjahren (2022: 56 Prozent, 2023: 67 Prozent). So hatten ebenfalls Wohnungsunternehmen (21 Prozent) sowie kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen (19 Prozent) größere Anteile auf der Käuferseite. Für 2025 ist zudem mit der Rückkehr börsennotierter Wohnungsunternehmen als bedeutende Käufergruppe zu rechnen. Im vergangenen Jahr hatte es mit der Mehrheitsübernahme von Brack Capital Properties durch LEG Immobilien bereits eine Transaktion gegeben.

Relativ hohe Differenzen zwischen Buch- und Marktwerten hatten in der jüngeren Vergangenheit oft Transaktionen verhindert. Die Signale der börsennotierten Unternehmen deuten darauf hin, dass nach den eher moderaten Abwertungen der Buchwerte zum Jahresende eine Bodenbildung bei den Immobilienwerten erreicht wurde. „Das ist nicht nur ein klares Zeichen für die Position im Marktzyklus, sondern lässt auch erwarten, dass diese Unternehmen 2025 wieder aktiv als Käufer auftreten werden. Bei einigen Ankaufsprozessen befinden sie sich bereits in einem fortgeschrittenen Stadium“, beobachtet Bender.

Gekauft wird vornehmlich außerhalb der sieben großen Immobilienstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, was auf die höhere Anzahl überregionaler Portfoliotransaktionen zurückzuführen ist. In der zweiten Jahreshälfte betrug der Anteil, der abseits der sogenannten Big 7 investiert wurde, rund 64 Prozent. Dies führte dazu, dass auf Jahressicht der Anteil der Transaktionen in den sieben Metropolen mit rund 43,9 Prozent im langjährigen Vergleich gering ausfiel (Fünfjahresdurchschnitt 54,4 Prozent).

Die Fundamentaldaten bleiben eine wesentliche Stütze für Investitionen in die Assetklasse Wohnen. Ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt zu steigenden Neuvertragsmieten, insbesondere in Großstädten und Metropolregionen. Obwohl sich die Lage für den Wohnungsbau 2024 leicht verbessert hat, bleiben Baugenehmigungen rückläufig und der Auftragsmangel hoch. Die internationale Zuwanderung verstärkt die Nachfrage zusätzlich. „Trotz regionaler Unterschiede in der Mietpreisentwicklung führen die Marktbedingungen zu einer positiven Ertragslage, hohen Vermietungsquoten und geringen Mietausfällen. Diese Faktoren unterstützen weiterhin Investitionen in den Wohnungsmarkt und tragen zur fortschreitenden Normalisierung des Sektors bei“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Renditedifferenz wächst, Finanzierungskosten geben etwas nach

Als Indiz für eine Normalisierung des Marktes taugt auch die Entwicklung der Spitzenrendite, die im vierten Quartal nochmals leicht gesunken ist und im Topsegment bei durchschnittlich 3,56 Prozent steht. Mit der teilweisen Renditekompression hat sich auch das von der Objektqualität abhängige Renditedelta bis Ende 2024 weiter erhöht und liegt nun zwischen einem durchschnittlichen und einem guten Objekt in guter Mikrolage bei rund 50 Basispunkten. „Als Hauptursachen für die gestiegenen Renditedifferenzen können die höheren Margenaufschläge der Finanzierer bei Core-Produkten sowie die gestiegenen Bau- und Modernisierungskosten gesehen werden, die sich in den Preisen und Renditeaufschlägen für qualitativ schwächere Bestandsobjekte widerspiegeln müssen. Allerdings hat sich der Anstieg der Spreads über alle Risikoarten hinweg im dritten Quartal deutlich verlangsamt, weil sich die Modernisierungskosten nicht mehr ganz so dynamisch entwickelt haben“, erläutert Gröbel.

Auch auf der Finanzierungsseite ist das Delta zwischen guten und weniger guten Objekten und Lagen nach wie vor hoch, allerdings sind die Liquiditätskosten angesichts der gestiegenen Marktaktivität der Banken zuletzt insgesamt gesunken. „Hierin spiegelt sich die allgemein gesunkene Einschätzung von Marktrisiken und eine verbesserte Erwartungshaltung wider. Gepaart mit diversen Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank hat sich das Finanzierungsumfeld für Investoren in den vergangenen Monaten weiter verbessert.“

Ausblick 2025: Transaktionsvolumen zieht weiter an, Kapitalwerte steigen flächendeckend

In diesem Jahr dürfte sich der Normalisierungsprozess auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt mit einer Angleichung der Risikoklassenanteile und breiterer regionaler Streuung fortsetzen. Begünstigt durch die Annäherung von Buch- und Marktwerten kehren börsennotierte Wohnungsunternehmen als wichtige Käufer zurück und mit sinkender Risikoaversion der Finanzierer werden sich die Finanzierungsbedingungen weiter verbessern.

Im Fokus der Marktteilnehmer dürften in der ersten Jahreshälfte 2025 die vorgezogene Bundestagswahl und die anschließende Regierungsbildung stehen. „Generell sehen wir aber, dass die Nutzungsklasse Wohnen ganz oben auf dem Zettel der Investoren steht und insbesondere Deutschland als liquider Markt für internationales Kapital attraktiv ist“, sagt Bender. Er rechnet trotz politischer Unsicherheiten aufgrund der Zinsprognosen und steigender Mieten mit einer leichten Kompression der Spitzenrenditen und flächendeckend steigenden Kapitalwerten. 2025 hält er einen Anstieg des Transaktionsvolumens auf eine Spanne zwischen zwölf Milliarden und 14 Milliarden Euro für realistisch.