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Steigende Transaktionszahlen am Hamburger Premiumimmobilienmarkt zeugen von einer spürbaren Markterholung

Hamburg, 24.03.2025
Nach einer herausfordernden Marktphase im Jahr 2023 setzte im Jahr 2024 eine leichte Dynamik im Premiumsegment des Hamburger Wohnimmobilienmarktes ein, die sich in höheren Transaktionszahlen niederschlug. Dies zeigt eine Analyse von DAHLER, die einen Blick auf das Transaktionsgeschehen in den Teilmärkten* Alster-Ost, Alster-West/Eppendorf, Alstertal/Walddörfer, Eimsbüttel/Altona/St. Pauli, Elbvororte, HafenCity, Niendorf-Schnelsen und Rahlstedt wirft. Betrachtet wurde das Hamburger Premiumsegment, zu dem Kauffälle von Eigentumswohnungen mit einem angegebenen Quadratmeterpreis von über 10.000 € sowie Ein- und Zweifamilienhäusern mit einem Kaufpreis ab 1 Mio. € zählen. Als Grundlage für die Analyse wurden die Daten des amtlichen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg verwendet, die die tatsächlich realisierten Transaktionen der Jahre 2024 und 2023 abbilden.
Im Jahr 2024 wurden 294 Eigentumswohnungen im Premiumsegment veräußert (+ 45 % ggü. 2023) und 330 Ein- und Zweifamilienhäuser (+ 13 % ggü. 2023) verkauft. Damit wurde auf dem Premiumwohnungsmarkt ein Gesamtumsatz von rund 398,9 Mio. € erzielt, bei den Ein- und Zweifamilienhäusern waren es rund 784,4 Mio. €. Die teuerste Eigentumswohnung wurde mit einem Kaufpreis von rund 7,4 Mio. € auf der Uhlenhorst verkauft, während der höchste Quadratmeterpreis mit 25.287 €/m² in der HafenCity verzeichnet wurde. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser wurde die höchste Kaufsumme mit rund 25,5 Mio. € in Winterhude erzielt.
„Die Marktdynamik hatte sich im Jahr 2023 insbesondere aufgrund der schwierigen konjunkturellen Rahmenbedingungen deutlich abgeschwächt und lag deutlich unter dem Niveau des Vorjahres. In 2024 konnte jedoch in allen untersuchten Marktsegmenten eine Zunahme der Transaktionen und auch ein spürbarer Anstieg der Transaktionsvolumina beobachtet werden. Insbesondere im Premiumsegment der Eigentumswohnungen war sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite ein relativer Anstieg zu verzeichnen“, erläutert Björn Dahler, Geschäftsführer bei DAHLER, und ergänzt: „Die Belebung am Markt hat sich in den vergangenen Monaten fortgesetzt, wenngleich noch nicht das Niveau von 2022 erreicht wurde. Wir stellen fest, dass sich Interessenten und Eigentümer wieder stärker aufeinander zubewegen. Inwiefern die Dynamik weiter zunehmen wird, hängt auch von den Entwicklungen im Neubausegment ab, das in der Vergangenheit für einen wesentlichen Anteil an den Kauffällen im Eigentumswohnungssegment verantwortlich zeichnete.”  Der Anteil der Neubauwohnungen an der Anzahl der Transaktionen ist im Jahr 2024 im Premiumsegment wieder leicht angestiegen, nachdem dieser in 2023 im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken war. So wiesen in 2024 insgesamt 129 von 294 Eigentumswohnungen im Premiumsegment ein Baujahr von 2024 oder jünger auf – was einem Anteil von 43,9 % entspricht. In 2023 entsprachen 41,9 % der Kauffälle dem Baujahr 2023 und jünger. Zum Vergleich: 2021 lag der Anteil der Neubauwohnungen (ab Baujahr 2021 und jünger) in dieser Preiskategorie bei 54,5 %.
Eigentumswohnungen im Überblick (ab einem angegebenen Quadratmeterpreis von 10.000 € in 2024)
 
  • In 2024 wurden insgesamt 294 Eigentumswohnungen verkauft, was einem Anstieg von rund 45 % gegenüber dem Niveau des Vorjahres entspricht (2023: 203).
  • Das gesamte Transaktionsvolumen betrug im Jahr 2024 rund 398,9 Mio. €. Im Vorjahr lag dieser Wert bei ca. 312,2 Mio. €.
  • Die meisten Transaktionen wurden im Teilmarkt Alster-Ost registriert (77), dicht gefolgt von Alster-West (72). Auf dem dritten Platz lag in diesem Preissegment der Teilmarkt Eimsbüttel (58).
  • In Eimsbüttel stieg die Transaktionsanzahl am deutlichsten: Von 19 in 2023 auf 58 im Jahr 2024.
  • Der höchste Quadratmeterpreis wurde mit 25.287 € in der HafenCity gezahlt. Der teuerste Einzelverkauf wurde mit rund 7,4 Mio. € auf der Uhlenhorst registriert.
  • Von den 294 registrierten Transaktionen wiesen 80 einen Preis über 14.000 €/m² auf. 38 Immobilien lagen bei einem Quadratmeterpreis über 18.000 €.
Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (ab 1 Mio. € in 2024)
  • Im Jahr 2024 wurden in diesem Segment 330 Immobilien veräußert. Die Zahl der Transaktionen lag somit 13 % über dem Niveau des Vorjahres (2023: 292).
  • Insgesamt wurde ein Transaktionsvolumen von rund 784,4 Mio. € erzielt, was einem Anstieg von ca. 22,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
  • Die meisten Transaktionen wurden in den Elbvororten getätigt (147), auf dem zweiten Platz rangierte das Alstertal (95).
  • Von den 330 registrierten Transaktionen überschritten 34 Transaktionen die Marke von 4 Mio. €, 16 Immobilien lagen über 7 Mio. €.
  • Das teuerste Ein- und Zweifamilienhaus wurde für rund 25,5 Mio. € in Winterhude veräußert.
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