Stuttgarter Büroflächenumsatz präsentiert sich krisenresilient und mit Mietpreisen auf Rekordniveau
- Flächenumsatz mit ca. 197.200 m² über dem 5-jährigen Mittelwert – öffentliche Hand mietet mehr als jeden vierten m²
- Gute Vermietungsaktivität mit 191 Abschlüssen
- Leerstand steigt auf 5,8 Prozent an
- Spitzen- und Durchschnittsmiete erreichen neue Höchstwerte
Mit einem Flächenumsatz von ca. 197.200 m² verzeichnete der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (inklusive Leinfelden-Echterdingen) in einem weiterhin herausfordernden Marktumfeld ein überdurchschnittliches Ergebnis, welches über dem Mittelwert der vergangen fünf Jahre (190.600 m²) lag. Mit einem Vermietungsumsatz (exklusive Eigennutzer) von ca. 183.900 m² konnte zudem der höchste Wert in diesem Fünf-Jahres-Zeitraum gemessen werden. Zurückzuführen ist das gute Ergebnis insbesondere auf eine hohe Anmietungsaktivität des öffentlichen Sektors, der rund 27 Prozent des Flächenumsatzes auf sich vereinte. Die Anmietung der Landeshauptstadt Stuttgart im innerstädtischen „Green Roof Office (GRO)“ mit rund 26.500 m² Bürofläche bildete dabei die größte Anmietung.
Frank Leukhardt, Regional Manager Stuttgart bei Colliers: „Die anhaltende konjunkturelle Stagnation lieferte 2024 für den Stuttgarter Bürovermietungsmarkt erwartungsgemäß keinen Rückenwind. In diesem herausfordernden Umfeld tragen die getätigten langfristigen Anmietungen der öffentlichen Hand ganz wesentlich zur Stabilität des Stuttgarter Büromarktes bei. Generell ist der Fokus der Nutzer zunehmend auf moderne, ESG-konforme und damit energieeffiziente Objekte mit hoher, bevorzugt innerstädtischer Lagequalität gerichtet. Im ‚War for talents‘ rückt die Qualität des Arbeitsplatzes immer stärker in den Fokus, während wir aktuell nur wenige Projekte in der konkreten Realisierungsphase sehen, wodurch sich in den kommenden zwei bis drei Jahren ein Angebotsmangel in diesem Segment prognostizieren lässt.“
In der Mietpreisentwicklung nahm die Divergenz zwischen Bestands- und Neubauflächen weiter zu. So tendierten die Mietpreise für Bestandsflächen in Summe seitwärts, während die Nachfrage nach innerstädtischen Neubauflächen sowie die anhaltend hohen Gestehungskosten neuer Projekte in einem deutlichen Mietpreisanstieg resultierten. Dies führte letztlich zu einem weiterhin steigenden Mietpreisniveau, bei dem sowohl die Spitzenmiete mit 37,00 Euro pro m² als auch die Durchschnittsmiete mit 22,30 Euro pro Quadratmeter zum Jahresende auf neuen Höchstwerten notierten.
Auch bei der Verteilung des Leerstandes zeigt sich weiterhin ein erheblicher Spread zwischen der Stuttgarter Zentrumslage sowie den umliegenden Stadtteillagen. Obwohl zum Ende des vierten Quartals auch in den Teilmärkten City und Innenstadt der Anteil der verfügbaren Fläche zunahm, liegt er mit insgesamt rund 3 Prozent signifikant unter dem Niveau der Stadtteillagen mit rund 8 Prozent. Der Gesamtmarkt erzielte bei einem Flächenbestand von rund 8,5 Millionen m² und einem verfügbaren Angebot von ca. 493.600 m² zum 31.12.2024 eine Leerstandsquote von moderaten 5,8 Prozent, wenngleich diese damit rund 70 Basispunkte über dem Vorjahreswert liegt.
„Da nach einer zwischenzeitlichen Stabilisierung mittlerweile fast alle Frühindikatoren für die deutsche Wirtschaft wieder nach unten zeigen, erwarten wir auch im kommenden Jahr keine konjunkturelle Unterstützung für den Stuttgarter Bürovermietungsmarkt. Wie uns aktuelle Gesuche zeigen, werden die Treiber für den Vermietungsmarkt auch im kommenden Jahr in erster Linie die steigenden Anforderungen der Nutzer an die Gebäudequalität und Energieeffizienz sowie der Wunsch nach neuen Arbeitswelten und attraktiver Lagequalität sein. Ablesbar ist dies auch an einem im Vergleich zum Vorjahreszeitraum rasant gestiegenen Mietpreisniveau von +29 Prozent bei der Durchschnittsmiete. Eine umfassende Neupositionierung auf Mieterseite ist allerdings erst bei einer spürbaren Erholung der Wirtschaft zu erwarten, wenn in der Breite seitens der Nutzer die Bereitschaft besteht, in die langfristige Aufwertung der Büroflächen zu investieren und insbesondere durch die Nachhaltigkeitskriterien Umzüge in den Fokus nehmen. Dies ist anhand der aktuellen Wirtschaftsprognosen jedoch für das kommende Jahr nicht absehbar, so dass wir auch für 2025 einen soliden, aber nicht überdurchschnittlichen Flächenumsatz von ca. 180.000 bis 200.000 m² erwarten“, so Leukhardt abschließend.
