Top-5-Bürovermietungsmärkte mit solidem Jahresergebnis und Rückenwind für 2025
Der Büroflächenumsatz stieg 2024 um vier Prozent auf 2,2 Millionen m² / Spitzenmieten legten weiter zu / Flächenangebot stieg leicht – aber Neubaupipeline ist rückläufig
2024 verzeichneten die deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkte einen Flächenumsatz von 2,2 Millionen m². Dieser Flächenumsatz liegt vier Prozent über dem Niveau von 2023. Auch im Quartalsvergleich zeigte sich eine positive Tendenz: im vierten Quartal lag der Flächenumsatz von 576.000 m² drei Prozent über dem dritten Quartal 2024. Nach Branchen dominierten die öffentlichen Dienste (15 Prozent), Unternehmen aus Industrie/Bau (15 Prozent), IT (elf Prozent) und Beratern/Anwälten (neun Prozent). Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Trotz des konjunkturellen Gegenwinds konnten sich die Bürovermietungsmärkte an den Top-Standorten in Summe behaupten. Der Abwärtstrend des Vorjahres ist damit gestoppt, wenngleich die Prüf- und Entscheidungsprozesse in den Unternehmen, die neue Flächen und Standorte suchen, weiterhin intensiv und langwierig sind“, fasst Carsten Ape, Head of Office bei CBRE in Deutschland, das Bürovermietungsgeschehen 2024 zusammen. „Der nutzerseitige ‚Flight to Quality‘ sowie die Flexibilisierung und Konsolidierung von Büroflächenportfolien waren 2024 treibende Faktoren für Neuabschlüsse. Im Fokus der Nutzernachfrage standen dabei die qualitativ hochwertigen Büroobjekte in den zentralen CBD-Lagen der Top-5-Märkte“, so Ape weiter. Umsatzstärkster Büromarkt war München mit 626.000 m² (plus 37 Prozent im Vorjahresvergleich), gefolgt von Berlin (stabil bei 612.000 m²), Hamburg (minus sechs Prozent auf 411.000 m²), Frankfurt am Main (minus ein Prozent auf 346.000 m²) und Düsseldorf (minus 19 Prozent auf 229.000 m²).
„Die deutsche Wirtschaft steht aktuell vor sehr großen konjunkturellen und strukturellen Herausforderungen, was sich in der jüngst weiter rückläufigen Entwicklung wesentlicher Stimmungsbarometer, darunter der ifo Geschäftsklimaindex, abzeichnet. Das im Vergleich der letzten zehn Jahre insgesamt niedrige Umsatzergebnis an den Top-5-Vermietungsmärkten überrascht daher nicht und kann im Kontext der Wirtschaftsschwäche sogar als überraschend robust eingeordnet werden – die positivere Umsatzentwicklung der letzten sechs Monate hat eine Trendwende eingeleitet, die auf eine weitere langsame Erholung hindeutet“, erläutert Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Für positive Impulse sorgte die wieder steigende Zahl größerer Abschlüsse im Segment über 5.000 m²: 2024 konnten hier 629.000 m² registriert werden, ein Plus von 25 Prozent gegenüber 2023. Besonders im vierten Quartal trugen mehrere Großabschlüsse mit mehr als 10.000 m² in nahezu allen Top-Märkten positiv zum Umsatzgeschehen bei.
Zusätzlich konnten in den zurückliegenden zwölf Monate noch 391.000 m² an Mietvertragsverlängerungen verzeichnet werden, die zwar nicht direkt zum Büroflächenumsatz gezählt werden, aber ein guter Indikator für die allgemeine Marktlage darstellt. „Vor allem die wieder rückläufige Entwicklung gegenüber dem Vorjahr (minus 23 Prozent gegenüber 2023) verdeutlicht, dass bei den Nutzern zum einen mehr Klarheit über den zukünftigen Flächenbedarf herrscht und die abwartende Haltung im Hinblick auf die unternehmens- und abteilungsspezifische Büroauslastung nachlässt; zum anderen sind auch wieder mehr Flächenalternativen im Markt verfügbar und Mieter können sich entsprechend ihrer Standort- und Flächenanforderungen bewegen“, erklärt Matthias Düsing, Associate Director Research bei CBRE in Deutschland.
Flächenangebot stieg, Neubau ging zurück
Die zyklische Angebotsausweitung in den Top-5-Städten setzte sich im vierten Quartal 2024 fort. Das Flächenangebot (bestehend aus Leerstand, Untermietflächen und spekulativer Pipeline der nächsten zwölf Monate) stieg im Vorjahresvergleich um 13 Prozent auf 7,2 Millionen m² an. Die Leerstandsrate der Top-5 lag mit 7,3 Prozent zum Ende des Jahres einen Prozentpunkt über dem Vorjahreswert und 0,4 Prozentpunkte über dem Vorquartal. In den CBD-Lagen lag der Leerstand bei 5,6 Prozent. Der Neubau reduzierte sich 2024 jedoch weiter. Das Fertigstellungsvolumen lag im laufenden Jahr mit 1,1 Millionen m² 16 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Spitzenmieten legten weiter zu – Zunehmende Ausdifferenzierung nach Lage und Qualitätsparametern
Die Spitzenmiete legte in allen fünf Märkten zu: In München um beeindruckende 21 Prozent auf 57 Euro pro m² und Monat, gefolgt von Düsseldorf (plus 13 Prozent auf 45,00 Euro), Frankfurt am Main (plus drei Prozent auf 49,00 Euro), Hamburg (plus ein Prozent auf 36,00 Euro) und Berlin (plus ein Prozent auf 44,50 Euro). Bei der Durchschnittsmiete zeigten sich hingegen unterschiedliche Entwicklungen, wenngleich sie im Durchschnitt der Top-5-Märkte um vier Prozent auf 24,75 Euro steigen konnte. Den deutlichsten Anstieg gab es in Frankfurt am Main zu verzeichnen (plus elf Prozent auf 25,80 Euro), gefolgt von München (plus sechs Prozent auf 25,75 Euro) und Berlin (plus vier Prozent auf 28,60 Euro. Rückläufig war sie hingegen in Hamburg (minus zwei Prozent auf 20,32 Euro) und Düsseldorf (minus sieben Prozent auf 18,57 Euro), in denen sich einerseits bei geringer Verfügbarkeit von modernen Objekten in den CBD-Lagen die Polarisierung besonders deutlich machte, andererseits aber auch größere Abschlüsse zu niedrigeren Mieten in peripheren Teilmärkten stattfanden, die sich entsprechend auf die Entwicklung der Durchschnittsmieten auswirkten.
In den CBD-Lagen der Top-5-Märkte lag die gewichtete Durchschnittsmiete mit 32,65 Euro knapp drei Prozent über dem Vorjahreswert, in den Teilmärkten der Peripherie mit 15,73 Euro hingegen knapp drei Prozent niedriger. „Eine Fortsetzung der Polarisierung der Abschlussmieten nach Lagen und Objektqualitäten ist angesichts der selektiveren Nutzernachfrage und des verbesserten Flächenangebots auch für 2025 absehbar“, sagt Ape.
Ausblick 2025
„Die Anzahl und die Qualität marktaktiver Flächengesuche durch Großnutzer nehmen zu, was eine weitere moderate Belebung des Vermietungsgeschehens in den kommenden sechs bis neun Monaten erwarten lässt“, sagt Ape. „Insgesamt erwarten wir für 2025 einen leichten Anstieg des Flächenumsatzes auf maximal 2,4 Millionen m². Und natürlich besteht eine hohe Abhängigkeit der weiteren Entwicklung von den zukünftigen gesamtkonjunkturellen Rahmenbedingungen.“
Die bis Ende 2027 projektierten Flächen summieren sich auf rund 4,1 Millionen m², von denen Ende 2024 bereits 38 Prozent vorvermietet oder von Eigennutzern geplant sind. „Aufgrund der anhaltend gedämpften Neubautätigkeit und der mittelfristig verbesserten Nachfragedynamik erwarten wir eine sukzessiv rückläufige Flächenverfügbarkeit im Neubausegment“, sagt Linsin. In den zentralen CBD-Lagen der Top-5-Märkte waren zum Quartalsende lediglich rund 201.000 m² spekulativer Flächen im Bau, die 2025 fertiggestellt werden sollen. „Es ist mit einer Fortsetzung der Konsolidierungsphase auf der Angebotsseite zu rechnen. Der Peak der zyklischen Leerstandsausweitung wird 2025 erreicht.“, erklärt Linsin. „Mit der Reduzierung der im Bau befindlichen Projekte ist, in Verbindung mit einer erwarteten Verbesserung der Nachfrageentwicklung sowie dem hohen strukturellen Bedarf an modernen Neubauflächen, mittelfristig eine Angebotsverknappung in diesem Segment zu erwarten.“
