Transaktionsgeschehen am Büroimmobilieninvestmentmarkt Deutschland stabilisiert sich weiter

• Transaktionsvolumen legte im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2023 um zwei Prozent auf 4,2 Milliarden Euro zu
• Durchschnittliche Spitzenrendite in den Top-7-Standorten blieb seit Jahresende 2023 stabil bei 5,01 Prozent
• 54 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf Core oder Core-Plus
• Eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices waren weiterhin die stärksten Nettokäufer

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden knapp 4,2 Milliarden Euro in deutsche Büroimmobilien investiert. Mit rund 19 Prozent des Gesamtinvestmentvolumens waren Büroimmobilien damit die viertstärkste Assetklasse – nach Wohnimmobilien, Einzelhandel sowie Industrie und Logistik. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg das Transaktionsvolumen leicht um zwei Prozent an. Auf Paketkäufe entfielen 13 Prozent des Gesamtvolumens. Insgesamt wurden im bisherigen Jahresverlauf sieben Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke verzeichnet, eine weniger als im Vorjahreszeitraum. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Der Büroinvestmentmarkt bewegt sich im Vergleich zu den Jahren vor 2023 noch immer auf einem äußerst niedrigen Niveau. Dennoch haben die ersten Zinssenkungen den Markt positiv beeinflusst und die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern stimmen immer stärker überein“, sagt Kai Mende, CEO von CBRE in Deutschland.

„Zwar wirkt sich die negative Wirtschaftslage in Deutschland nicht positiv auf den Büroinvestmentmarkt aus, die Stabilisierung des Bürovermietungsmarktes gibt aber positive Signale. Gleiches gilt für den weiterhin relativ robusten Arbeitsmarkt“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Steigende Leitzinsen lassen Immobilien attraktiver werden

Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni 2024 die Zinsen zum ersten Mal seit fünf Jahren gesenkt hat, ist nun vor kurzem der zweite Schritt beim Hauptrefinanzierungszins auf 3,65 Prozent erfolgt – weitere Schritte zur Senkung sind in diesem Jahr noch denkbar. Finanzierungszinsen (Euro-Swap-Mitte) lagen zum Ende des dritten Quartals bei rund 2,3 Prozent und damit knapp einen Prozentpunkt unter dem Wert vor einem Jahr. Die langfristigen Zinsen, wie etwa die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen, haben hingegen ihren Höchststand überschritten und sollten in den kommenden Quartalen allmählich weiter in Richtung der Zwei-Prozent-Marke sinken. „Damit lassen sich mit Immobilieninvestitionen wieder attraktive, risikoadjustierte Renditen erzielen. Immobilieninvestments werden zunehmend attraktiver und bieten eine echte Alternative zu Staatsanleihen“, sagt Linsin. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe lag Ende September knapp über der Zwei-Prozent-Marke und damit rund 0,9 Prozentpunkte über dem Wert zum Vorjahreswert. Daraus ergibt sich ein Spread von rund drei Prozentpunkten gegenüber einer erstklassigen Büroimmobilie. Die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroimmobilien in den Top-Lagen der sieben Investmentzentren blieben auf Vorquartalsniveau und somit seit dem Jahresendquartal 2023 stabil. Die Spitzenrendite in den CBDs liegt im Durchschnitt bei 5,01 Prozent. Im Prime-Segment weist München mit 4,80 Prozent weiterhin die geringste Spitzenrendite auf.

In den weniger stark nachgefragten peripheren Teilmärkten und Cityrandlagen der Top-5-Standorte stabilisieren sich die Renditen überwiegend ebenfalls. Die Lagen differenzieren sich immer weiter aus, was sich am Vermietungsmarkt auch in den unterschiedlichen Mietpreisentwicklungen zeigt. Im Durchschnitt der fünf Investmentzentren liegt die Nettoanfangsrendite für Cityrandlagen bei 5,39 Prozent und für die peripheren Teilmärkte bei 6,68 Prozent.

Top-7-Städte im Fokus

Mit knapp drei Milliarden Euro entfielen 72 Prozent des Büroinvestmentvolumens auf die Top-7-Investmentzentren, leicht mehr als im Vorjahreszeitraum. Unter den Top-Standorten fokussierten sich Anleger deutlich auf München (780 Millionen Euro, 73 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum) und Frankfurt (603 Millionen Euro, plus 167 Prozent). Auch Düsseldorf und Köln verzeichneten im Vorjahresvergleich eine deutliche Belebung, während in Berlin, Hamburg und Stuttgart Rückgänge zu verzeichnen waren.

Core- und Core-Plus-Investments mit Rückgängen

Mit 54 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel weiterhin der Großteil der Investments auf Core- und Core-Plus-Produkte, jedoch war dies gut ein Viertel weniger als im Vorjahreszeitraum. Verstärkt wurden dagegen Value-add-Produkte gekauft, deren Anteil sich im Vorjahresvergleich um 83 Prozent erhöhte. „Aspekte wie ESG-Kriterien und Asset Management gewinnen weiter an Bedeutung und bieten attraktive Optionen für entsprechend ausgerichtete Investoren, die es mit dem entsprechenden Markt- und Objekt-Know-how verstehen, Werte zu heben“, so Linsin

Fonds verkaufen, um Mittelabflüssen zu begegnen

Eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices waren weiterhin die stärksten Nettokäufer; sie investierten gut eine halbe Milliarde mehr als sie verkauften. Auf Verkäuferseite stellten die offenen Immobilien- und Spezialfonds die zweitstärksten Nettoverkäufer mit einem negativen Saldo von 527 Millionen Euro, nach Projektentwicklern und Bauträgern, da sie aktuell ihre Bestandsportfolios bereinigen, um Liquidität für zukünftige Neuinvestitionen zu heben. Internationale Anleger blieben am deutschen Büroinvestmentmarkt weiter rar. Mit 15 Prozent des Gesamtvolumens sank ihr Anteil nochmals gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 13 Prozentpunkte. Auf Verkäuferseite dagegen betrug ihr Anteil 36 Prozent.

Prognose für das Gesamtjahr 2024

„Für das Schlussquartal ist eine leichte Belebung des Investitionsgeschehens zu erwarten, sodass ein Büroinvestmentvolumen von rund sechs Milliarden Euro zu erwarten ist. Es befinden sich einige großvolumige Transaktionen im Markt, die bei erfolgreichem Abschluss im Schlussquartal und darüber hinaus für eine Initialzündung und mehr Dynamik am hiesigen Investmentmarkt führen werden“, sagt Mende.

Büroinvestmentmarkt im Vorjahresvergleich