Trendwende am Düsseldorfer Grundstücksmarkt
Wie von Aengevelt Research prognostiziert, hat das Umsatzgeschehen am Düsseldorfer Grundstücksmarkt im ersten Halbjahr 2024 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 39 Prozent angezogen. Dieser Trend wird sich auch im zweiten Halbjahr fortsetzen. Damit ist die Trendwende in Düsseldorf eingeleitet, auch wenn das Zehnjahresmittel weiterhin deutlich verfehlt wird.
Der nach Auswertungen des Düsseldorfer Gutachterausschusses im ersten Halbjahr 2024 erzielte Geldumsatz (Asset-Deals) übertrifft mit rd. EUR 1,3 Mrd. deutlich den Wert des Vorjahreszeitraums (1. Halbjahr 2023: rd. EUR 0,9 Mrd.) um rd. 39 % als auch die Halbjahreswerte von 2010, 2011, 2012 und 2015. Im Vergleich mit dem jüngsten Zehnjahresmittel (Ø 1. Halbjahr 2014 – 2023: EUR 1,8 Mrd.) fällt das Ergebnis indessen rd. 28 % geringer aus.
Auch die Zahl der Kauffälle hat um 23 % auf rd. 1.700 zugelegt (1. Halbjahr 2023: rd. 1.400). Indessen bleibt die Kauffallanzahl – ebenso wie der Geldumsatz – markant unter dem Mittelwert der jüngsten Dekade (Ø 1. Halbjahr 2014 – 2023: rd. 2.100).
Nach Analysen des Research-Teams von DIP-Gründungspartner Aengevelt verzeichnen dabei sowohl unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke und Wohn-/Teileigentum Zuwächse bei Geldumsatz und Kauffällen.
Differenzierte Entwicklungen am Investmentmarkt
Im Investmentsegment sind unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten:
So stieg die Zahl der Kauffälle im Bereich der Mietwohnhäuser (mit Gewerbeanteil < 20 %) von 72 im ersten Halbjahr 2023 auf 81 im ersten Halbjahr 2024. Auch die Anzahl verkaufter Mietwohnhäuser mit einem Gewerbeanteil von > 20 % erhöhte sich von 25 auf 30.
Im Segment der Büro-/Geschäftshäuser ging dagegen die Kauffallzahl von elf auf sieben Verkäufe im ersten Halbjahr 2024 zurück. Allerdings hat sich die Kaufpreisspanne für entsprechende Immobilien deutlich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf EUR 3 Mio. bis 33,2 Mio. erhöht (1. Halbjahr 2023: EUR 1,1 Mio. bis 11,3 Mio.).
Dazu Oliver Lederer, Geschäftsleitungsmitglied von Aengevelt und Leiter des Düsseldorfer Investmentteams: „Die Zahlen bestätigen die Analysen von Aengevelt, dass sich Kapitalanleger hinsichtlich Büroinvestments nach wie vor zurückhaltend, vor allem aber selektiver engagieren. Das wiederum bietet antizyklisch und opportunistisch agierenden Investoren interessante Anlagechancen.“
Aengevelt prognostiziert weiteren Umsatzanstieg für das Gesamtjahr 2024
Für das Gesamtjahr 2024 hält Aengevelt Research am Düsseldorfer Grundstücksmarkt angesichts eines traditionell transaktionsreicheren zweiten Halbjahres und in Abhängigkeit von der weiteren Entwicklung am Kapitalmarkt einen Geldumsatz von rd. EUR 3,1 Mrd. (Asset- und Share-Deals) für realistisch. Dieser Wert läge zwar rd. 38 % über dem Wert des Vorjahres (2022: rd. EUR 2,2 Mrd.), weist jedoch weiterhin auf einen verhaltenen Immobilienmarkt in Düsseldorf hin, zumal das Zehnjahresmittel (Ø 2014 – 2023: rd. EUR 5,3 Mrd. p.a.) markant um rd. 42 % verfehlt würde.
„Zwar hat mittlerweile nahezu jeder Marktteilnehmer die neuen Realitäten, nämlich stark gesunkene Preise für Immobilieninvestments, erkannt. Aber nicht jeder Verkäufer kann diese Realität auch umsetzen: Vor allem in A-Städten wie Düsseldorf stehen vorrangig bei institutionellen Investoren Immobilien mit zu hohen Kaufpreismultiplikatoren in den Büchern, um Käufer zu finden. Notwendige Korrekturen scheuen sie aber, um signifikante Portfolio-Abwertungen zu vermeiden. Entsprechend ist das Angebot markt- und preisgerechter Investments in Düsseldorf und anderen Metropolen relativ gering und bremst eine stärkere Marktdynamisierung”, kommentiert Oliver Lederer.
