Umsatz von Industrie- und Logistikimmobilienflächen an den Top-8 Standorten in Deutschland verhalten

• Umsatzrückgang um 8 % auf 2,3 Mio. m²
• Standort-Ranking: Frankfurt führt vor Ruhrgebiet
• Top-Standorte Düsseldorf und Köln mit Umsatzplus
• Bestandsimmobilien behaupten sich, Neubau auf grüner Wiese mit Rückgang von 32 %, Brownfields legen um 67 % zu
• Big-Box-Objekte stabil, Gewerbeparks warten auf weitere Impulse
• Branchen-Ranking: Handel legt um 33 % zu und führt vor Logistik/Spedition
• Spitzenmiete: Nur noch leichte Verteuerung oder Seitwärtsbewegung

2024 wurden an den Top-8 Standorten in Deutschland durch alle Marktteilnehmer 2,3 Mio. m² Logistik- und Industrieflächen zur Miete und Eigennutzung umgesetzt. Zwei Märkte – Köln (+109.900 m²) und Düsseldorf (+52.400 m²) – verzeichneten Zuwächse. Die Top-Standorte Ruhrgebiet, Hamburg, Frankfurt, Berlin, München sowie Stuttgart konnten ihren Vorjahresumsatz hingegen nicht halten. In Summe wurde das Vorjahresergebnis von 2,5 Mio. m² um 8 % verfehlt.

Zu diesem und weiteren Ergebnissen kommt Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke. Das Unternehmen vergleicht alle führenden Standorte und bildet zweimal jährlich die Entwicklungen der Märkte ab. Jetzt liegt die Analyse der Top-8 Standorte für das Gesamtjahr 2024 vor.

Seit 2014 – in dem Jahr erhob Realogis erstmals für alle Top-Märkte Daten – stellt das abgelaufene Jahr für die Top-8 Standorte das schwächste Gesamtjahr bezogen auf den Flächenumsatz dar. Der 10-Jahresschnitt liegt gerundet bei 3,1 Mio. m² und wurde um -26 % bzw. -790.000 m² verfehlt, ähnlich wie der 5-Jahresschnitt von aktuell 3,1 Mio. m² (-25 % bzw. – 773.000 m²).

„Die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben zu einer länger anhaltenden Delle im Industrie- und Logistikimmobilienmarkt geführt. Ausgehend vom Rekordjahr 2021 mit 3,9 Mio. m² lag das Delta 2024 bei mittlerweile rund 1,6 Mio. m²“, erklärt Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

„Die Nachfrage am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt bleibt auch vorerst gedämpft. Erst wenn wieder langfristige strategische Entscheidungen getroffen werden können, wird sich eine neue Dynamik am Markt entfalten”, ergänzt Joel Adam, Geschäftsführer Realogis Immobilien Stuttgart GmbH.

Unter allen Top-8 Standorten trug erneut der Frankfurter Markt für Industrie- und Logistikimmobilien zur Eigennutzung und Miete den größten Anteil zum Gesamtjahresergebnis bei: 19 % bzw. 423.300 m² entfielen auf diese Region. Dahinter folgt erneut das Ruhrgebiet mit 15 % und 345.600 m². Um drei Plätze auf den dritten Rang aufgestiegen ist der Düsseldorfer Markt mit 319.500 m² bzw. 14 %.

Das Mittelfeld führt der Berliner Markt an, der mit 295.300 m² bzw. 13 % allerdings gegenüber dem Vorjahr einen Rang verloren hat. Fünfplatziert ist Köln mit 278.000 m² bzw. 12 % (Aufstieg um drei Ränge), dicht gefolgt von Hamburg mit 275.000 m² bzw. 12 % (zwei Ränge verloren). Am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt München wurden 229.600 m² bzw. 10 % umgesetzt und letztplatziert von Rang sieben kommend liegt Stuttgart mit 125.200 m² bzw. 5 %.

Die Zuwächse in Köln und Düsseldorf konnten das summierte Minus der weiteren Märkte in Höhe von 374.300 m² nicht ausgleichen. Sechs von acht Märkten weisen im Jahresvergleich einen rückläufigen Flächenumsatz auf, mit einer akkumulierten Jahresdifferenz von 212.000 m² gegenüber dem Vorjahr. Nachgegeben haben vor allem das Ruhrgebiet (104.800 m² absolut am deutlichsten bzw. 28 % Anteil am Delta), Stuttgart (-92.400 m², 25 % Anteil am Delta) und Berlin (-76.700 m² bzw. 20 % Anteil am Delta).

Bestandsimmobilien behaupten sich, Neubau auf grüner Wiese mit Rückgang von 32 %, Brownfields legen um 67 % zu

Wie auch im Vorjahreszeitraum waren die Top-Märkte durch Neuabschlüsse in Bestandsimmobilien geprägt: Mehr als zwei Drittel des gesamten Flächenumsatzes bzw. 1,56 Mio. m² entfielen auf bestehende Immobilien. Damit ist dieser Flächenumsatz auf vergleichbarem Niveau gegenüber dem Vorjahr geblieben (GJ 2023: 1,6 Mio. m²).

Neubauten auf der grünen Wiese stellten 520.400 m² bzw. 23 % des Flächenumsatz, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gaben sie damit um -249.000 m² bzw. -32 % von allen Gebäudekategorien am meisten nach (GJ 2023: 769.400 m).

„Vor dem Hintergrund der weiteren Unsicherheit, wie sich die Wirtschaft und ihre Rahmenbedingungen weiter entwickeln werden, herrschte bei der Errichtung von spekulativen Neubauten bei Investoren und Projektentwicklern nach wie vor Zurückhaltung. Gleichzeitig hatten durch einen Flächenüberhang bei den Bestandsmietern Untervermietungen deutlich zugenommen“, kommentiert Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH.

Die Nutzung von Flächen auf revitalisierten Brownfields konnte hingegen auf einen Umsatz von 215.300 m² zulegen und baute damit ihren Anteil um 86.100 m² bzw.67 % aus und erzielte 2024 einen Marktanteil von 9 %.

„Brownfield-Entwicklungen haben in den letzten Jahren bei allen Beteiligten – den Gemeinden und Kommunen, Investoren, Projektentwicklern und Nutzern – immer mehr Aufmerksamkeit erfahren. Die ehemaligen Brachen sorgten dafür, dass bestens angebundene Areale erneut dem Wirtschafts- und Immobilienzyklus zugeführt werden“, erklärt Alexander Ego, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.

Big-Box-Objekte stabil, Gewerbeparks warten auf weitere Impulse

Big-Box-Logistikflächen, d.h. logistisch genutzte moderne Großflächen ab 10.000 m², haben 2024 bei der Flächenabnahme fast jeden zweiten umgesetzten Quadratmeter gestellt (49 % oder 1,13 Mio. m²). Kommend von 1,15 Mio. m² ist das ein moderater Rückgang von 20.300 m² bzw. 2 %. Von allen Gebäudekategorien ist dies der geringste Rückgang, der einer beinahen Seitwärtsbewegung gleichkommt. Zwar wiesen alle Gebäudetypen rückläufige Flächenumsätze auf, Big-Objekte zeigen sich hier am stabilsten.

Auf dem zweiten Platz folgen erneut Objekte, die weder Big-Boxes noch Gewerbeparks zuzuordnen sind mit 640.700 m² bzw. 28 %, kommend von 727.100 m² bzw. 27 % (-86.400 m² bzw. -12 %).

Den deutlichsten Einbruch verzeichnen Gewerbeparks mit -105.300 m² bzw. -17 % auf aktuell 523.300 m², kommend von 628.600 m².

Bezogen auf die Nutzer der Industrie- und Logistikflächen sind die Top-Standorte in weit überwiegendem Maße Mietmärkte: 95 % des gesamten Flächenumsatzes bzw. rund 2,19 m² entfiel auf Mieter, nur 5 % bzw. 105.200 m² erfolgten durch Eigennutzungen. Abschlüsse durch Eigennutzer waren nur in Frankfurt mit 58.500 m², Hamburg mit 35.000 m² und Berlin mit 11.400 m² zu beobachten.

Branchen-Ranking: Handel legt um 33 % zu und führt vor Logistik/Spedition

Der Handel hat sich von Rang zwei kommend 2024 mit 861.900 m² bzw. 37 % an die Spitze des Branchen-Rankings gesetzt und sein Vorjahresergebnis um 215.300 m² bzw. 33 % getoppt (GJ 2023: 646.600 m² bzw. 26 %).

Der 5-Jahresdurchschnitt der Oberkategorie Handel, der aktuell bei 1,01 Mio. m² liegt, wurde um 20 %unterschritten.

Beide Unterkategorien – E-Commerce und klassischer Handel – waren auf vergleichbarem Niveau, wenngleich die Flächenabnahme seitens Unternehmen des klassischen Handels mit einem Anteil von 53 % bzw. 460.400 m² einen leichten Vorsprung hat (+103.800 m² im Jahresvergleich bzw. +29 %) vor E-Commerce-Unternehmen mit 401.500 m² bzw. 47 % (+ 111.500 m² bzw. 38 %). Während der E-Commerce aktuell auf dem Niveau seines 5-Jahresdurchschnittes rangiert (1 % darüber), liegt der klassische Handel 11 % unterhalb des 5-Jahresschnitt von 519.000 m².

Die Branche Logistik/Spedition hat ihre Spitzenposition mit 730.600 m² bzw. 32 %, kommend von 1,05 Mio. m² bzw. 42 %, nicht mehr erreichen können und erlitt einen deutlichen Einbruch des Flächenumsatzes um 316.900 m² bzw. -30 %. Das zeigt sich auch im 5-Jahresdurchschnitt, der bei 1,18 Mio. m² liegt und um 38 % bzw. absolut um 448.000 m² unterschritten wurde.

Die Branche Industrie/Produktion war 2024 mit 452.900 m² bzw. 20 % weiterhin ein stabiler Flächenabnehmer. Kommend von 486.300 m² bzw. 19 % in 2023 ist der Rückgang mit 33.400 m² bzw. 7 % moderat. Der 5-Jahresschnitt in Höhe von 542.000 m² wurde allerdings um 16 % verfehlt.

Auf dem letzten Rang sind erneut Abschlüsse durch Unternehmen, die keiner der zuvor genannten Branchen zugerechnet werden konnten, mit 246.100 m² bzw. 11 %, kommend von 323.100 m² bzw. 13 %, was einem Delta von 77.000 m² bzw. 24 % entspricht.

Ranking der Größenklassen: 1 Mio. m² entfällt auf Großflächen

Großflächen ab 10.001 m² bleiben an den Top-8 Standorten weiterhin am gefragtesten: Auf sie entfiel in 2024 insgesamt rund 1 Mio. m² bzw. 44 % des Flächenumsatzes. Kommend von 1,2 Mio. m² bzw. 48 % (-4 Prozentpunkte) entspricht das absolute Minus 209.950 m² bzw. 17 %.Größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² sind erneut zweitplatziert mit 443.400 m² bzw. 19 %, kommend von 503.700 m² bzw. 20 % (-60.300 m² bzw. -12 %).

„Alle Flächen ab 5.001 blieben mit einem summierten Flächenumsatz in Höhe von rund 1,5 Mio. m² und einem Anteil am Gesamtflächenumsatz in Höhe von 63 % weiterhin marktprägend und gaben nur 5 Prozentpunkte am anteiligen Umsatz gegenüber 2023 mit einem Flächenumsatz von 1,7 Mio. m² nach“, kommentiert Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH.

Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² steuerten 339.100 m² bzw. 15 %, kommend von 245.250 m² bzw. 10 % (Rang 4 wie in 2023). Sie erzielten einen Bedeutungsgewinn von 5 Prozentpunkten und mit 93.850 m² bzw. +38 % den deutlichsten absoluten Zuwachs.

Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 – 3.000 m² akkumulierten die drittmeisten Flächen mit 365.800 m² bzw. 16 %, kommend von 417.800 m² bzw. 17 % (Rückgang um 52.000 m² bzw. 12 %).

Kleinstflächen konnten ihr Vorjahresergebnis um 16.400 m² bzw. 14 % auf 135.800 m² bzw. 6 % (GJ 2023: 119.400 m² bzw. 5 %) steigern.

Spitzenmiete: Vorwiegend leichte Verteuerung oder Seitwärtsbewegung

Die Spitzenmieten für Industrie- und Logistikimmobilien haben sich 2024 weiter stabilisiert. Lediglich ein Standort weist eine Verteuerung höher als 5 % auf, drei Märkte liegen auf Vorjahresniveau:

• 1. Platz: Teuerster Standort ist weiterhin München mit 11 €/m² (+2 %; GJ 2023: 10,80 €/m²)
• 2. Platz: Berlin mit 9,90 €/m² (+1 %; GJ 2023: 9,85 €/m²)
• 3. Platz: Stuttgart mit 8,50 €/m² (+ 1 %; GJ 2023: 8,40 €/m²)
• 4. Platz: Hamburg und Düsseldorf mit jeweils 8,25 €/m² (Seitwärtsbewegung für beide Märkte)
• 6. Platz: Frankfurt mit 8,10 €/m² (+ 3 %, zweithöchste Verteuerung; GJ 2023: 7,90 €/m²)
• 7. Platz: Köln mit 8,00 €/m² (Seitwärtsbewegung)
• 8. Platz: Ruhrgebiet mit 7,75 €/m² (+ 7%, höchste Verteuerung; GJ 2023: 7,25 €/m²; aber günstigster Märkt unter allen aller Top-8 Standorten)

Durchschnittsmiete: Vier Märkte verteuern sich um mehr als 5 %

Die Durchschnittsmieten für Industrie- und Logistikimmobilien verzeichneten 2024 eine dynamischere Entwicklung als die Spitzenmieten. Es wurde weder eine Stagnation, noch ein Rückgang, registriert, vier Märkte verzeichnen eine Verteuerung von mehr als 5 %:

• 1. Platz: Teuerste Standorte nach der Durchschnittsmiete ist wieder München mit 8,50 €/m² (+8 %; GJ 2023: 7,85 €/m²)
• 2. Platz: Zweitplatziert ist erneut Berlin mit 7,90 €/m², kommend von 7,80 €/m² liegt die Verteuerung bei 1 %
• 3. Platz: Stuttgart (+ 1 %; GJ 2023: 6,90 €/m²) und Düsseldorf (+ 8 %; GJ 2023: 6,50 €/m²)
• 5. Platz: Köln mit 6,85 €/m² (+ 9 %, höchste Verteuerung; GJ 2023: 6,30 €/m²)
• 6. Platz Ruhrgebiet mit 6,50 €/m² (+7 %; GJ 2023: 6,10 €/m²)
• 7. Platz: Hamburg mit 6,25 €/m² (+2 %; GJ 2023: 6,10 €/m²)

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Zu den vier Kernkompetenzen zählen die Vermittlung von bonitätsstarken Mietern von Immobilien im Bestand und im Neubau, die Unterstützung von Investoren bei Immobilienanlagen und bei der Projektentwicklung von Greenfields und Brownfields, perfekter Service rund um Grundstückssuche oder -veräußerung sowie die Erarbeitung und Umsetzung von ganzheitlichen Immobilienstrategien. Damit wird der gesamte Immobilienzyklus erfasst – von der Standortanalyse über die Optimierung von Expansionszielen bis zur Veräußerung von nicht mehr betriebsnotwendigen Assets.

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