Was erwartet uns 2025 auf dem Hospitality-Markt sowie dem Hospitality-Investmentmarkt?

Das Jahr 2024 endete bekanntlich mit zwei Paukenschlägen im Hospitality-Segment: Insolvenzen von Achat und Lindner. Auch wenn man berücksichtigt, dass es jeweils Altlasten (teilweise aus der Corona-Zeit) gab und es durchaus Anzeichen gibt, wonach beide Betreiber einen Re-Start schaffen könnten: Die Folgen vor allem für den Investment-Markt sind unübersehbar.

Banken bleiben das Nadelöhr, Projekte liegen auf Eis

Banken werden die bisherige starke Zurückhaltung bei Hotelfinanzierungen noch weiter verschärfen. Vor allem bei Projektfinanzierungen ist eine regelrechte Verweigerung zu beobachten – selbst vertraglich geschlossene Projekte mit Eigenkapital-Quoten von mehr als 1/3 scheitern an der Finanzierungsbeschaffung. In der Folge dessen wird die Zahl neuer Projekte bestenfalls auf niedrigem Niveau verharren – wir sollten nicht vergessen: Auch 2023 und 2024 wurden nur überschaubar neue Projekte „auf Kiel“ gelegt. Fakt ist: Was heute nicht begonnen wird, steht morgen dem Markt nicht als Anlageprodukt zur Verfügung.

Investoren über weiterhin Zurückhaltung bei Hospitality, Angebotslage bleibt überschaubar

Investoren nehmen diese Insolvenzen zum Anlass, noch zurückhaltender in den Hospitality-Markt zu investieren. Völlig zu Recht gewinnt die Betreiberqualität weiter an Bedeutung, ebenso die Qualität der Verträge: Reporting-Klauseln sind unabdingbar. Bei Übernahmen bestehender Hotels werden weiterhin vor allem eigenkapitalgetriebene Investoren zum Zuge kommen, die zudem auch die häufig erheblichen Capex-Investitionen aus Eigenkapital bestreiten können. Dabei wird unverändert ein deutlicher Discount bei den Preisen erwartet, wobei opportunistische Investments mit stabil laufenden Produkten und längeren Restlaufzeiten der Miet-/Pachtverträge in einen Topf geworfen werden. Insbesondere stabile Objekte kommen deshalb nach unseren Erwartungen weiterhin eher nicht an den Markt – die Eigentümer werden unverändert abwarten oder Verlängerungen der bestehenden Finanzierungen zu verhandeln versuchen. Zudem kann bei Bestandsobjekten z. B. ein auslaufender Miet-/Pachtvertrag i.d.R. schnell ersetzt werden – die Betreiber stehen weiter auf dem Gaspedal hinsichtlich der Expansion (s. u.). Fachlich fundierte externe Begleitung bleibt dabei aus unserer Sicht ein Muss.

Für Investoren gewinnen Serviced-Apartment- Konzepte weiterhin an Attraktivität. Diese Konzepte können aufgrund geringerer Personal- und sonstiger Aufwendungen im Vergleich zu klassischen Hotelkonzepten häufig den entscheidenden Renditevorteil bieten. Vor allem für diese Konzepte ist ein erheblicher Potenzialanteil aus dem Business-/Corporate-Segment unabdingbar, zudem profitiert dieses Segment überdurchschnittlich von der unverändert kritischen Situation auf dem Wohnungsmarkt vor allem in Ballungsräumen und Universitätsstandorten.

Zinsen sinken, doch die Dynamik lässt auf sich warten

Ach ja, die Zinsen … Die werden allgemein sinkend erwartet, wodurch der Investmentmarkt wieder anspringen sollte. Das wird bei Bestandsobjekten teilweise zutreffen (s.o.); Neubauobjekte stehen jedoch schlicht nicht in hinreichendem Umfang zur Verfügung. Was nützt ein um 50 oder 75 Basispunkte reduzierter Zinssatz, wenn mit der Kaufpreiserwartung die Gestehungskosten voraussichtlich nicht oder gerade so gedeckt werden? Und wir dürfen nicht vergessen, dass letztlich nur Neubauobjekte (bzw. Bestandsobjekte mit neubau-ähnlichen Aufwendungen) die Anforderungen an Energieeffizienz etc. erfüllen, welche die Investoren erwarten.

2025 – der Trend bleibt: Betreibermarkt ist geprägt von zunehmender Konzentration und Markenbildung, Investmentmarkt konsolidiert sich auf vergleichsweise moderatem Niveau

Unsere Prognose für den Hospitality-Investmentmarkt 2025: Dieser wird sich leicht über dem niedrigen Niveau 2024 etwa zwischen EUR 1- 1,5 Mrd. einpendeln. Vor allem bei Neubauprojekten wird es kaum Bewegung geben, Projektentwickler werden – die entsprechende Finanzierungsgestaltung vorausgesetzt- auf aktuellem Niveau Haltedauern von 2-3 Jahren nach Fertigstellung in ihrer Kalkulation berücksichtigen. Die unveränderte Knappheit auf Angebotsseite führt zudem dazu, dass es auch 2025 weiterhin keine signifikanten Preissenkungen geben wird.

Im Betreiber-Markt erwarten wir die Fortsetzung der bisherigen Markttrends: Der Konzentrationsprozess läuft weiter auf Hochtouren. Kleinere und mittelständische Betreiber werden übernommen (hier spielen unverändert auch Nachfolgethemen eine wesentliche Rolle).

Der Trend zur Marke ist ungebrochen. Die großen Betreiber haben ihr Markenportfolio weiter ausgebaut und sind zudem deutlich flexibler, vor allem bei Bestandshäusern die „eigene Fahne“ aufs Dach zu bekommen. Dies bietet auch für kleinere und mittelständische Betreiber Wachstumsperspektiven – Erhalten der eigenen Marktposition oder gar Expansion ohne Marke wird im aktuellen Umfeld zunehmend schwierig.

Nachdem die Märkte in den TOP 7 weitgehend verteilt sind und dies mittlerweile auch auf viele B-Destinationen zutrifft, werden die beiden vorgenannten Trends Konzentration und Marke zunehmend C- oder sogar D- Destinationen erfassen. 2025 wird hier eine weitere deutliche Beschleunigung zu verzeichnen sein. Perspektivisch etwa ab 2027/ 2028 gehen wir zudem davon aus, dass diese Märkte langsam in den Investorenfokus rücken (wahrscheinlich qua geringen Einzelobjektvolumens eher als Portfoliostrukturen).

Serviced-Apartment-Konzepte haben sich für viele Betreiber als sinnvolle und profitable Ergänzung zu klassischen Hotelkonzepten erwiesen. Sie ermöglichen einerseits die Erschließung anderer Gästegruppen bzw. die Steigerung der Attraktivität z. B. für Corporates und im klassischen Wohnungsmarkt „Gestrandeter“. Andererseits lassen sich durch die operativen Kostenvorteile vor allem in Kombination mit eben klassischen Hotelkonzepten generelle Effizienzsteigerungen erzielen. Auch 2025 werden deshalb Mischkonzepte weiterhin Benchmark sein.

Die sich eintrübende allgemeine wirtschaftliche Lage sowie die geopolitischen Risiken werden 2025 – ähnlich wie bereits während der Pandemie zu beobachten – den Trend zu Inlandsreisen bzw. Kurzurlauben im Inland weiter verstärken. Vor allem touristisch attraktive Regionen werden davon profitieren.

Wir erwarten weiterhin, dass die zuletzt zu beobachtende Tendenz deutlich höherer Preise weiter anhält. Dies trägt zur wirtschaftlichen Stabilisierung der Betreiber bei – eine Insolvenzwelle erwarten wir nicht.