Weltweiter Immobilienmarkt klettert langsam wieder aus dem Tal

Nach dem drastischen Rückgang 2023 haben sich die weltweiten Immobilienmärkte im auslaufenden Jahr wieder stabilisiert und leicht zulegen können. Nach den ersten drei Quartalen 2024 lag das Gesamttransaktionsvolumen^[1] bei 471 Milliarden USD. Im vergangenen Jahr hatte der Markt zum gleichen Zeitpunkt noch 423 Milliarden USD verbucht. Das ist ein Plus von rund sechs Prozent nach dem drastischen Rückgang von rund 50 Prozent im Vorjahr. Dabei ist der Trend positiv, denn allein das dritte Quartal 2024 hat 182 Milliarden USD beigetragen und damit im Vergleich zum Vorjahresquartal rund 26 Prozent besser abgeschnitten. Unterdessen verbuchten auch die Bürovermietungsmärkte ein Plus von elf Prozent, wobei vor allem der US-Markt für diesen Anschub verantwortlich war und der Gesamtmarkt nun auf das beste Ergebnis seit 2019 zusteuert. Diese Effekte wirken sich auch positiv auf die Grundeinstellung der Marktteilnehmer aus, die wieder optimistischer in die Zukunft schauen – insbesondere in Amerika.

Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy JLL, analysiert: „Mit dem Rückgang der Inflation haben die Zentralbanken in den meisten Ländern auch die Leitzinsen wieder gesenkt, was zu einer Wiederbelebung des Immobilienmarkts geführt hat. Doch war der durch die Zinswende ausgelöste Rückgang schnell und drastisch, zieht sich die Erholung nun hin. Viele Akteure kehren nur langsam auf den Markt zurück, denn zahlreiche geopolitische Konflikte sowie die bislang nicht abschätzbaren Folgen von Regierungswechseln in mehreren Industrienationen sorgen weiterhin für Unsicherheit.“

Mit Blick auf die kommenden Monate sind Prognosen deshalb schwierig: „Sollte der positive Trend anhalten, dann dürfte das Gesamtvolumen aus dem Vorjahr von 612 Milliarden USD überschritten werden. Inwieweit der Immobilieninvestmentmarkt im kommenden Jahr zu einem erneuten Anstieg fähig ist, wird sich jedoch erst im ersten Halbjahr 2025 zeigen, wenn unter anderem die neue Politik der USA sowie eine mutmaßlich neue Bundesregierung Form annimmt“, erklärt Hinrichs.

Marktexperten weltweit blicken deutlich optimistischer auf 2025

Bei einer regelmäßigen Umfrage zur Stimmung im Markt verzeichnete JLL im November einen deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. 53 Prozent der weltweit Befragten gehen davon aus, dass sich der Markt in den kommenden sechs Monaten positiv entwickelt, 29 Prozent rechnen damit, dass er seitwärts tendiert und nur noch 19 Prozent erwarten eine negative Entwicklung. Vor einem Jahr waren es noch 40 Prozent, im November 2022 sogar 49 Prozent.

Vor allem in Asien und der Pazifikregion stellen sich Immobilienexperten darauf auf ein, dass sich der Markt positiv entwickeln wird. 58 Prozent erwarten eine Verbesserung, 27 Prozent einen gleichbleibenden und nur 15 Prozent einen nachgebenden Markt.

Auch in Amerika hat sich die Stimmung deutlich aufgehellt. Hier stieg der Anteil der Optimisten um 31 Prozentpunkte von 22 auf 53 Prozent. Zugleich ging der Anteil jener, die einer Verschlechterung erwarten von 51 auf 19 Prozent zurück.

Und auch in der Region Europa, Mittlerer Osten und Afrika (EMEA) legte der Anteil jener, die eine Verbesserung erwarten um 19 Prozentpunkte auf 48 Prozent zu – zugleich nahm auch der Anteil derjenigen, die einen konstanten Markt erwarten, um zwei Prozentpunkte auf 33 Prozent zu.

Teilweise sind diese Veränderungen kulturell zu erklären: „In Amerika sehen wir die deutlichste Veränderung, was auch dem Pragmatismus der Amerikaner geschuldet ist. In Europa sind die Akteure hingegen wesentlich verhaltener, weshalb die positivere Bewertung der kommenden Monate ein klares Signal ist“, sagt Hinrichs.

Transparenz fördert die Preisfindung und sorgt für schnellere Aufwärtsbewegung

Im Lauf des bisherigen Jahres hat sich die Bieteraktivität schrittweise verbessert, was die Gebotsintensität ankurbelte. Auch die institutionelle Bietertätigkeit nahm deutlich zu, insbesondere bei größeren Transaktionen. Die Preisdynamik ist aber weiterhin verhalten und je nach Markt und Sektor unterschiedlich. In den stark nachgefragten Sektoren Living und Industrial & Logistics verbessert sich die Preisgestaltung in Richtung eines gesunden Niveaus und die Renditen sinken wieder. „Dabei erholt sich die Transaktionsaktivität an den Märkten am schnellsten, wo Preisanpassungen transparenter sind – also in den USA und Großbritannien. In vielen anderen Märkten sind hingegen mehr Transaktionsnachweise erforderlich, um die Preisgestaltung außerhalb der hochwertigsten Produkte zu definieren“, sagt Hela Hinrichs.

Internationales Kapital fließt vor allem in die EMEA-Region

Insgesamt wurden im bisherigen Jahr 83 Milliarden USD über Grenzen hinweg investiert. Nach 87 Milliarden USD im gleichen Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang von knapp fünf Prozent. Das mit Abstand meiste grenzüberschreitende Kapital wurde dabei mit 48,5 Milliarden USD in der EMEA-Region investiert und umfasst Investitionen aus Amerika und Asien-Pazifik ebenso wie aus anderen Staaten innerhalb von EMEA. Amerika folgt mit 20 Milliarden USD vor APAC mit 14,5 Milliarden USD.

Im Ländervergleich führen die USA wie gewohnt mit einem Vielfachen des Transaktionsvolumens des Zweitplatzierten die Tabelle an. Mit 228 Milliarden USD wird das Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen des Jahres nur leicht um 0,7 Prozent gesteigert. Großbritannien weist auf dem zweiten

Rang mit knapp 31 Milliarden USD nur etwas mehr als ein Siebtel des US-Werts auf – kann aber einen Zuwachs von 7,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum vorweisen.

Mit einem deutlichen Plus von 27,6 Prozent auf 25,6 Milliarden USD schiebt sich Japan auf den dritten Rang. Generell weisen die Märkte der APAC-Region deutliche Steigerungen auf: Zwar konnte der chinesische Markt nur ein Wachstum von 2,6 Prozent auf 16,7 Milliarden USD vorweisen, aber Südkorea legt 31 Prozent auf 16 Milliarden USD zu, Australien 23 Prozent auf 13 Milliarden USD und Taiwan sogar 96 Prozent auf sechs Milliarden USD.

Transaktionsvolumina nach Assetklassen

Im Jahresvergleich zu 2023 konnten fast alle Nutzungsarten ihr Transaktionsvolumen erhöhen. Living legt um zwei Prozent auf 121 Milliarden USD zu, während Industrial & Logistics mit einem Plus von neun Prozent auf rund 105 Milliarden USD den Abstand verkürzen konnte. Büroimmobilien sind mit 91 Milliarden USD zum zweiten Mal in Serie auf dem ungewohnten dritten Rang, verbesserten sich aber im Jahresvergleich um acht Prozent. Einzelhandelsimmobilien konnten ihr Transaktionsvolumen um zwölf Prozent auf 65 Milliarden USD verbessern, während Hotels sogar ein Plus von 21 Prozent auf 32,5 Milliarden USD verbuchten. Healthcare-Produkte, die im deutschen Markt zu Living gerechnet werden, büßten derweil neun Prozent an Transaktionsvolumen ein und registrierten Investitionen von 19 Milliarden USD.

„Der Zuzug in die weltweiten Metropolen und die damit verbundene Wohnraumknappheit hält Nachfrage und Preisniveau im Wohnbereich konstant hoch, während die Sicherung der Lieferketten und die Verlagerung von Produktionsstätten näher an die Konsummärkte die Dynamik bei Industrial & Logistics steigen lassen“, sagt Hela Hinrichs. „Im Bürosektor ist zudem spürbar, dass die Debatte über Future of Work und die Rückkehr in die Büros auf der Zielgeraden ist. Immer mehr Firmen führen mittlerweile Regelungen ein, die deutlich mehr Büropräsenz von den Mitarbeitenden einfordern – darunter die Tech-Riesen Google, Apple und Amazon sowie Banken wie JP Morgan Chase und Goldman Sachs.“

Bürovermietungsmarkt liegt mit 26 Millionen m² nur knapp hinter dem erfolgreichen Jahr 2022

Der weltweite Bürovermietungsmarkt hat im bisherigen Jahresverlauf wieder dynamischer agiert und dabei knapp 26 Millionen m² Fläche umgesetzt. Das ist der zweitbeste Wert seit 2019 und knapp hinter 2022, als 26,9 Millionen m² neu vermietet wurden. Besonders positiv verlief das Jahr in den USA, wo mit 13,4 Millionen m² mehr als die Hälfte des globalen Flächenumsatzes erzielt wurden. Im vergangenen Jahr hatte der US-Markt mit 11,2 Millionen m² zum gleichen Zeitpunkt noch deutlich niedriger rangiert. Europa legt im Jahresvergleich um gut 100.000 m² zu und liegt mit nun insgesamt 6,4 Millionen m² leicht vor Asien/Pazifik mit 6,2 Millionen m², wo 250.000 m² mehr umgesetzt wurden.

Trotz der höheren Flächenabnahme ist auch der weltweite Büroleerstand im Jahresvergleich nochmals von 15,9 Prozent auf nun 16,7 Prozent angestiegen. Haupttreiber dieser Quote ist dabei weiterhin der US-Markt, der von 20,5 Prozent auf 21,7 Prozent zulegte. Besonders hoch sind die Quoten derzeit in San Francisco (34,5 Prozent), Atlanta (26,5 Prozent), Dallas (25,1 Prozent) und Washington (22,5 Prozent). Die wirtschaftlich wieder erstarkte Ostküstenmetropole New York liegt mit einem Wert von 16,8 Prozent deutlich unter dem US-Schnitt und nah am globalen Mittelwert.

Der Leerstand in Asien und dem Pazifikraum liegt zwar mit 15,1 Prozent nur knapp unter dem globalen Schnitt, allerdings wurde der Wert binnen zwölf Monaten um zehn Basispunkte reduziert. Hier gibt es große Unterschiede zwischen den einzelnen Ländern und Metropolen: So liegt der Wert im australischen Sydney mit 17,3 Prozent vergleichsweise hoch, während die Leerstände in Chinas Hauptstadt Peking mit 11,9 Prozent und in Singapur mit 8,3 Prozent deutlich moderater ausfallen. Im japanischen Tokio (3,1 Prozent) und im südkoreanischen Seoul (3,0 Prozent) herrscht derweil Flächenmangel.

In Europa stieg die Leerstandsquote in den vergangenen zwölf Monaten erneut von 7,8 Prozent auf 8,5 Prozent – was knapp der Hälfte des globalen Schnitts entspricht. Auch die europäischen Metropolen unterscheiden sich, wenn auch auf einem niedrigeren Niveau als in Asien. Hier ragt Stockholm mit 13,4

Prozent heraus, während Paris mit 9,5 Prozent noch knapp einstellig bleibt. London mit 8,5 Prozent, Amsterdam mit 7,4 Prozent und Berlin mit 6,3 Prozent liegen bereits deutlich niedriger und teils auf gesundem Niveau.

Büroentwicklungen gehen in den USA perspektivisch zurück

Während in Europa und der Region Asien/Pazifik auch in den kommenden Jahren konstant Büroflächen gebaut werden sollen, nehmen die Entwicklungen in den USA nach jetzigem Stand schrittweise ab. „Das wird zwar auf der einen Seite dafür sorgen, dass sich die Leerstandsquote stabilisiert und vielleicht auch wieder abnimmt. Entscheidend ist dabei allerdings, dass die Qualität nicht darunter leidet. Hochwertige und nachhaltige Büros in zentralen Lagen werden in Zukunft eine noch höhere Nachfrage erleben, während Nutzer bei veralteten Büros kaum noch zu Kompromissen bereit sein werden“, analysiert Hela Hinrichs. „Das Zusammenspiel von Neubau und Leerstand darf also nicht rein statistisch bewertet werden.“

Bürospitzenmieten gehen nur in Peking und San Francisco zurück

Die Nettospitzenmieten haben nach teilweise deutlichen Abschlägen außerhalb Europas in den vergangenen drei Jahren trotz teilweise hoher Flächenverfügbarkeit weitgehend wieder den Wachstumskurs eingeschlagen. Unter den untersuchten Metropolen sind allein in Peking mit minus 14,2 Prozent und San Francisco (minus 4,2 Prozent) die Spitzenmieten binnen der vergangenen zwölf Monate gesunken. Ein deutliches Plus verbuchte dagegen Seoul mit 9,7 Prozent vor London mit 8,9 Prozent und Paris mit 8,3 Prozent.

Hela Hinrichs analysiert: „Auch 2025 wird ein wirtschaftlich herausforderndes Jahr, das von vielen Unwägbarkeiten geprägt sein wird – insbesondere für die stabilitätsaffine Immobilienwirtschaft. Denn noch ist völlig offen, wie die neue US-Regierungspolitik die US-Zentralbank und damit die Leitzinsen beeinflussen wird. Hinzu kommen geopolitische Konflikte und neue Risiken, die bislang noch nicht absehbar sind. Positiv wirkt sich derweil die höhere Effizienz durch neue Technologien wie künstliche Intelligenz aus, die es der Immobilienbranche ermöglicht, ihren Datenbestand besser und schneller zu nutzen.“

^{[1] Die Zahlen im Report Global Real Estate Perspective berücksichtigen Transaktionen in einer Größenordnung ab fünf Millionen US-Dollar in den Assetklassen Büro, Mehrfamilienhäuser, Einzelhandel, Hotel, Logistik- und Industrieimmobilien sowie gemischten Nutzungen, Health Care und alternativen Sektoren. Nicht enthalten sind Transaktionen auf Unternehmensebene sowie Projekt- und Grundstücksverkäufe.}