Wohnportfoliomarkt Deutschland startet mit positivem Ergebnis in das Jahr 2025

• Markt für Wohnportfolios in Deutschland trotzt Konjunkturunsicherheiten mit einem Gesamtumsatz von 2,3 Milliarden Euro im ersten Quartal 2025
• Offene Immobilienfonds & Spezialfonds mit gestiegenem Ankaufs- und Verkaufsvolumen zweitstärkste Käufergruppe und dominierende Verkäufergruppe vor Projektentwicklern & Bauträgern
• Zunahme beim Handel mit Portfolios im mittleren Preissegment, Abnahme in der Kategorie unter 10 Millionen Euro
• Prognose 2025: Rahmenbedingungen bleiben herausfordernd. Portfoliobereinigungen von sanierungsbedürftigen Beständen, Notverkäufe und Resilienz der Wohnimmobilienmärkte fördern aber das Transaktionsgeschehen. Dynamischer Jahresauftakt und ein gestiegenes Investmentinteresse seitens institutioneller Marktakteure deuten auf eine Überschreitung der 10 Milliarden Euro-Marke wie zuletzt 2022 hin.

Der Markt für Wohnportfoliotransaktionen (ab 30 Wohneinheiten) in Deutschland hat im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 und 2024 deutlich an Dynamik gewonnen. Im ersten Quartal 2025 betrug das Investitionsvolumen nach Auswertung von NAI apollo, Partner von NAI Partners Germany, insgesamt 2,3 Milliarden Euro. „Zwar bleibt damit das Abschlussquartal 2024 unerreicht, allerdings entspricht dies einer Vervielfachung des Ergebnisses aus dem ersten Quartal 2024 von 790 Millionen Euro und liegt auch 16,2 Prozent über dem Umsatz des ersten Quartals 2023. Der Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahresanfangsquartale in Höhe von 4,6 Milliarden Euro ist damit allerdings klar unterschritten worden. Zu dem diesjährigen Quartalsergebnis hat eine Großtransaktion mit einem Volumen von in der Presse vermeldeten 750 Millionen Euro und einem Marktanteil von 32,7 Prozent wesentlich beigetragen. Dabei handelt es sich um den Erwerb von 8.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI durch In-West Partners, laut Markinformationen im Auftrag von Elliott Investment Management. Dies ist die größte Transaktion in einem Anfangsquartal der letzten drei Jahre“, fasst Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo, die wichtigsten Ergebnisse zusammen.

„Mit Blick auf die Stabilisierung und Resilienz der deutschen Wohnungsmärkte kehrt vor allem auch ausländisches Kapital institutioneller Investoren in den Markt zurück. Dabei rückten zuletzt Bestandsobjekte aus dem Value-Add- und Opportunistic-Bereich wieder stärker in den Fokus der Anleger. Aber auch risikoarme Assets aus dem Neubausegment, wie unter anderem Projektentwicklungen mit staatlich gefördertem Wohnraum, bleiben für eigenkapitalstarke Investoren interessant. Neben Private-Equity-Fonds & Opportunity-Fonds sowie Offenen Immobilienfonds & Spezialfonds ist weiterhin die öffentliche Hand aktiv“, so Dr. Marcel Crommen, Geschäftsführer von NAI apollo. „Insbesondere in den Metropolen und deren Umland ist sowohl die Nutzer- als auch Investorennachfrage ungebrochen hoch. Daher bleiben die Immobilienpreise in Wachstumsregionen weitgehend stabil oder zeigen moderate Zunahmen, während Objekte in schlechteren Lagen und mit niedriger Energieeffizienzklasse weiterhin Preisabschläge verzeichnen“, fügt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH hinzu.

Private-Equity-Fonds & Opportunity-Fonds stärkste Käufergruppe, Offene Immobilienfonds & Spezialfonds stechen mit hohen Marktaktivitäten und Dominanz auf Verkäuferseite heraus

Im ersten Quartal 2025 hat die Gruppe der Private-Equity-Fonds & Opportunity-Fonds deutlich an Bedeutung gewonnen, die die zum Teil günstigen Möglichkeiten zum Marktausbau nutzen. Unter Zuordnung des bereits erwähnten 750 Millionen-Deals, haben sie Wohnpakete im Wert von insgesamt 917 Millionen Euro (Q1 2024: keine nennenswerten Marktaktivitäten) akquiriert und belegen damit den ersten Platz im Investorenranking. „Aber auch andere institutionelle Anleger haben ihre Aktivitäten gesteigert. So gelangen die Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit einem Umsatz von 359 Millionen Euro käuferseitig auf den zweiten Platz. Vor einem Jahr haben sie Portfolios im Wert von nur 51 Millionen Euro erworben“, sagt Kanzler. Die Öffentliche Hand folgt auf dem dritten Platz mit einem Gesamtvolumen von 339 Millionen Euro (ggü. Q1 2024: +53,9 Prozent). Sie konzentriert sich dabei vor allem auf den Erwerb von Projektentwicklungen, die über 65 Prozent des Ankaufsvolumens der Öffentlichen Hand ausmachen. Insgesamt sind mit dem Handel von Projektentwicklungen in den ersten drei Monaten 2025 511 Millionen Euro erzielt worden: eine Zunahme von 9,7 Prozent zum Vorjahr, wenngleich der Marktanteil von fast 60 Prozent auf nun 22,3 Prozent abgenommen hat.

„Auf der Verkäuferseite belegt die Gruppe der Projektentwickler und Bauträger entsprechend der zum Jahresanfang 2025 nachgelassenen Marktbedeutung von Projektverkäufen mit einem Anteil von 27,9 Prozent beziehungsweise 640 Millionen Euro den zweiten Platz“, so Mergen. Dominierende Verkäufer sind die Offenen Immobilienfonds & Spezialfonds, deren gutes Ergebnis (Volumen: 1,1 Milliarden Euro / Verkaufsanteil: 45,9 Prozent) vor allem auf der Veräußerung aus dem Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI fußt.

Mittlere Größenkategorien mit robustem Umsatzplus, größter Marktanteil im Segment ab 500 Millionen Euro

„Insgesamt wurden in den vergangenen drei Monaten über 17.400 Einheiten gehandelt, was einer Vervierfachung des Wertes vom Vorjahr darstellt. Auch die Anzahl der registrierten Transaktionen hat sich im Vergleich zum Jahresbeginn 2024 um über 70 Prozent vor allem infolge der hohen Marktaktivitäten der Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds erhöht“, erläutert Kanzler.

Das erste Quartal 2025 wurde nicht nur durch den Großdeal und somit die gestiegene Performance der umsatzstärksten Kategorie ab 500 Millionen Euro (Marktanteil: 32,7 Prozent) getragen. Auch die beiden Preisgrößenkategorien von 25 bis 50 sowie von 50 bis 100 Millionen Euro zeigen zum Jahresbeginn 2025 mehr als eine Verfünffachung des erzielten Ergebnisses im Vergleich zum Vorjahr. In Summe bedeutet dies ein Transaktionsvolumen von 923 Millionen Euro beziehungsweise einen Anteil von 40,3 Prozent (Q1 2024:  177 Millionen Euro / 22,5 Prozent). Überwiegend Core- und Core Plus Objekte sind in diese Kategorie geflossen. „Rückgänge von 54 beziehungsweise rund 19 Prozent wurden hingegen in den Preisklassen ‘unter 10 Millionen Euro‘ und ‘100 bis 500 Millionen Euro‘ registriert, die nun in Summe auf 333 Millionen Euro kommen“, sagt Mergen.

Deutliche Steigerungen sowohl von deutschen als auch ausländischen Investoren

Bei Betrachtung der Nationalitäten zeigt sich im Vorjahresvergleich sowohl bei ausländischen als auch einheimischen Investoren eine eindeutige Zunahme des Investitionsvolumens in den deutschen Wohnportfoliomarkt. Unter Ausblendung des Großdeals liegt das Plus jeweils bei rund 100 Prozent im Vergleich zu Q1 2024, so dass die deutschen Investorengruppen auf knapp 1,1 Milliarden Euro und die ausländischen Unternehmen auf nahezu 0,5 Milliarden Euro kommen. Fließt der 750 Millionen Euro-Deal in die Berechnung der ausländischen Seite mit ein, erhöht sich deren Volumen entsprechend auf über 1,2 Milliarden Euro, was einem Marktanteil von 54,3 Prozent entspricht.

Positive Prognose trotz schwieriger Rahmenbedingungen

Trotz der anhaltenden konjunkturellen Unsicherheiten und der aktuellen politischen Entscheidungen in Bezug auf die Ausweitung der Staatsschulden, die mit hoher Wahrscheinlichkeit Spuren bei Inflation und Zinsentwicklung hinterlassen, bieten sich auch im Jahr 2025 weiterhin Chancen für Investments auf dem resilienten Wohnportfoliotransaktionsmarkt. „Im Zuge des zukünftigen Investitionsprogramms der neuen Bundesregierung ist mit einer weiteren Erhöhung der langfristigen Kapitalmarktzinsen zu rechnen, was wiederum eine Steigerung der Bauzinsen sowie der Immobilienrenditen zur Folge haben wird. Teilweise ist dies bereits erfolgt. Dementsprechend sollten Notverkäufe, unter anderem aufgrund anstehender Refinanzierungen, weiter zunehmen. Gleichzeitig dürften sich die steigenden Zinsen kontraproduktiv auf den Wohnungsneubau auswirken“, so Crommen. „Die erhöhte Marktdynamik zum Jahresauftakt und das unvermindert bestehende Investmentinteresse seitens institutioneller Marktakteure deuten auf eine Überschreitung der 10 Milliarden Euro-Marke hin, was zuletzt 2022 erreicht wurde. Erwartete Portfolioverkäufe, vor allem von Distressed-Assets, und der Wiedereinstieg von ausländischen Investoren lassen 2025 eine optimistische Prognose zu“, ergänzt Mergen.